Simulateur de fiscalité immobilière
Ce simulateur compare le cashflow net annuel après impôts d'un même investissement locatif selon quatre régimes : nom propre (nu), LMNP au réel, SCI à l'IR et SCI à l'IS. Saisissez vos chiffres : le calcul se fait instantanément dans votre navigateur, sans inscription, avec des taux 2026 sourcés.
Le projet
Financement
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Cashflow net annuel après impôts
Régime le plus favorable pour ces paramètres : LMNP (réel) (-4 800 €/an).
Tableau de flux de trésorerie
| Poste | Nom propre (nu) | LMNP (réel) | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|---|
| Loyers encaissés (+) | 10 800 € | 10 800 € | 10 800 € | 10 800 € |
| Crédit annuel (−) | 12 600 € | 12 600 € | 12 600 € | 12 600 € |
| Total charges (−) | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € |
| Cashflow brut (=) | -4 800 € | -4 800 € | -4 800 € | -4 800 € |
| Impôt (IR / IS) (−) | 1 206 € | 0 € | 1 206 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (−) | 691 € | 0 € | 691 € | 0 € |
| Flat tax dividendes (−) | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Cashflow net net | -6 697 € | -4 800 € | -6 697 € | -4 800 € |
Hypothèses de modélisation transparentes : amortissement du bâti sur 30 ans (85 % du prix), mobilier sur 10 ans, part d'intérêts estimée à 30 % de la mensualité. TMI appliquée au résultat marginal. Résultat indicatif, non contractuel.
Les taux utilisés (2026)
| Paramètre | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | service-public.gouv.fr, 2026 |
| Barème de l'impôt sur le revenu | 0 % / 11 % / 30 % / 41 % / 45 % | service-public.gouv.fr, 2026 |
| IS (taux réduit / seuil) | 15 % jusqu'à 42 500 € | impots.gouv.fr, 2025-2026 |
| Flat tax (PFU) sur dividendes | 30 % | impots.gouv.fr, 2026 |
Questions fréquentes
Il part des loyers annuels, retranche la mensualité de crédit et les charges pour obtenir le cashflow brut, puis déduit l'impôt (IR ou IS), les prélèvements sociaux et, en SCI à l'IS, la flat tax sur les dividendes distribués. Le résultat est le cashflow net net, régime par régime.
L'amortissement du bâti est réparti sur 30 ans (85 % du prix, le terrain n'étant pas amortissable), le mobilier sur 10 ans. La part d'intérêts est estimée à 30 % de la mensualité en l'absence de tableau d'amortissement détaillé. Ces hypothèses sont affichées sous le simulateur.
Oui : prélèvements sociaux 17,2 %, IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, flat tax 30 %. Sources officielles, dossier mis à jour le 2026-07-23.
Le résultat est une estimation indicative destinée à comparer les régimes entre eux. Il ne remplace pas une étude personnalisée. Faites valider votre stratégie par un professionnel avant toute décision.
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