Simuler · Comparer · Optimiser
La fiscalité de votre bien immobilier. Enfin lisible.
Un même bien peut générer un cashflow très différent selon son régime fiscal. Nos simulateurs comparent, sur vos propres chiffres, le nom propre, le LMNP, la SCI à l'IR et la SCI à l'IS — et calculent rentabilité, frais de notaire, plus-value et déficit foncier. Données 2026 sourcées[source].
100 % gratuit, sans inscription. Simulateurs indicatifs — nous ne sommes pas fiscalistes.
Édité par AD GESTION — Paris & Ouest parisien, 1 rue de Stockholm, Paris 8ᵉ.
6
simulateurs gratuits
Régimes, rentabilité, plus-value, notaire…
62
guides sourcés
Chaque chiffre renvoie à sa source officielle
2026
réglementation à jour
Référentiel mis à jour le 23/07/2026
8
villes couvertes
Paris & Ouest parisien, réglementation locale
I. Boîte à outils
Nos simulateurs gratuits
Six calculateurs pour piloter votre investissement de bout en bout, du choix du régime à la revente.
Comparateur de régimes fiscaux
Le cashflow net après impôts d'un même bien en nom propre, LMNP réel, SCI à l'IR et SCI à l'IS.
Ouvrir l'outil 02.Calculateur de rentabilité locative
Rentabilité brute, nette et nette-nette, frais et charges compris.
Ouvrir l'outil 03.Calculateur de frais de notaire
Émoluments réglementés, droits de mutation et débours pour un bien ancien.
Ouvrir l'outil 04.Simulateur de plus-value immobilière
L'impôt sur la revente, abattements de durée et surtaxe compris.
Ouvrir l'outil 05.Simulateur de déficit foncier
Le déficit généré par les travaux et l'économie d'impôt selon votre TMI.
Ouvrir l'outil 06.Capacité d'emprunt & mensualité
Mensualité, capacité d'emprunt et coût total du crédit.
Ouvrir l'outilII. Le comparateur
Quatre régimes, un seul cashflow net
Saisissez vos chiffres : le calcul se fait instantanément dans votre navigateur, avec des taux 2026 sourcés.
Le projet
Financement
Charges annuelles
Votre profil
Cashflow net annuel après impôts
Régime le plus favorable pour ces paramètres : LMNP (réel) (-4 800 €/an).
Tableau de flux de trésorerie
| Poste | Nom propre (nu) | LMNP (réel) | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|---|
| Loyers encaissés (+) | 10 800 € | 10 800 € | 10 800 € | 10 800 € |
| Crédit annuel (−) | 12 600 € | 12 600 € | 12 600 € | 12 600 € |
| Total charges (−) | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € |
| Cashflow brut (=) | -4 800 € | -4 800 € | -4 800 € | -4 800 € |
| Impôt (IR / IS) (−) | 1 206 € | 0 € | 1 206 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (−) | 691 € | 0 € | 691 € | 0 € |
| Flat tax dividendes (−) | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Cashflow net net | -6 697 € | -4 800 € | -6 697 € | -4 800 € |
Hypothèses de modélisation transparentes : amortissement du bâti sur 30 ans (85 % du prix), mobilier sur 10 ans, part d'intérêts estimée à 30 % de la mensualité. TMI appliquée au résultat marginal. Résultat indicatif, non contractuel.
III. Comprendre
Les quatre régimes en un coup d'œil
| Régime | Imposition des loyers | Amortissement | Point clé |
|---|---|---|---|
| Nom propre (nu) | Barème IR + prélèvements sociaux 17,2 % | Non | Fiscalité la plus lourde au réel foncier, mais simplicité maximale. |
| LMNP (réel) | Barème IR + PS sur le résultat après amortissement | Oui (bâti + mobilier) | L'amortissement neutralise souvent l'impôt pendant des années. |
| SCI à l'IR | Barème IR + PS, à la quote-part des associés | Non | Transparence fiscale : proche du nom propre, utile pour détenir à plusieurs. |
| SCI à l'IS | IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % | Oui (bâti) | Impôt société faible, mais flat tax 30 % sur les dividendes distribués. |
La tranche marginale d'imposition (TMI)
La TMI est le taux auquel est imposée la dernière tranche de vos revenus : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. En location nue comme en location meublée au réel, vos loyers imposables s'ajoutent à vos autres revenus et sont donc taxés à votre TMI — c'est pourquoi le régime optimal dépend directement de votre tranche.
Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ?
À l'IR (nom propre, SCI à l'IR, LMNP), le résultat locatif est imposé à votre TMI, majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %. À l'IS (SCI à l'IS), la société est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, mais la distribution des dividendes supporte la flat tax de 30 %. L'IR favorise les revenus immédiats et l'abattement de durée à la revente ; l'IS favorise la capitalisation au sein de la société.
Les prélèvements sociaux
Un taux de 17,2 % s'applique aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières, en plus de l'impôt sur le revenu. Au régime réel foncier, une fraction de la CSG (6,8 %) est déductible du revenu global de l'année suivante. Chaque régime est détaillé dans nos comparatifs.
IV. Ressources
Guides & optimisation
62 guides pour comprendre et optimiser la fiscalité de votre investissement locatif.
LMNP ou SCI à l'IS : quel régime pour louer meublé ?
LMNP au réel ou SCI à l'IS pour louer meublé ? Comparatif fiscal 2026 : amortissement, imposition des loyers, dividendes, plus-value. Tableau et cas d'usage.
Lire le guide Questions fréquentesQu'est-ce que le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ?
Le LMNP est le statut fiscal de la location meublée non professionnelle. Définition, conditions de revenus, régimes micro-BIC et réel, amortissement : l'essentiel 2026.
Lire le guide Comparatifs de régimesSCI à l'IR ou SCI à l'IS : comment choisir ?
SCI à l'IR ou à l'IS : comparatif fiscal 2026. Transparence fiscale, amortissement, dividendes, flat tax 30 %, plus-value des particuliers ou professionnelle. Tableau et cas d'usage.
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Nom propre ou SCI : que change vraiment la société civile ? Détention à plusieurs, gestion, transmission, choix IR ou IS, coûts. Comparatif fiscal 2026 avec tableau.
Lire le guide Comparatifs de régimesLocation nue ou meublée : quelle fiscalité ?
Location nue ou meublée : quelle fiscalité choisir ? Revenus fonciers contre BIC, micro-foncier (15 000 €/30 %) contre micro-BIC (77 700 €/50 %), amortissement, bail. Comparatif 2026.
Lire le guide Comparatifs de régimesMicro-foncier ou réel : quel choix en location nue ?
Micro-foncier ou régime réel en location nue ? Seuil 15 000 €, abattement 30 %, bascule au réel quand charges et travaux sont élevés, déficit foncier au réel. Comparatif 2026.
Lire le guideUn écosystème intégré
L'écosystème AD GESTION
Gestion locative, syndic, assurance et outils : des services intégrés pour chaque étape de votre projet immobilier.
Gestion & syndic
Confier la gestion de votre bien
AD GESTION assure la gestion locative, la mise en location, le syndic et l'assurance à Paris et dans l'Ouest parisien. Un gestionnaire vous recontacte.
Questions fréquentes
Il n'existe pas de régime universellement meilleur : le choix dépend de votre tranche marginale d'imposition, de la part financée à crédit, du montant des charges et de votre horizon de revente. En location meublée, le LMNP au réel neutralise souvent l'impôt grâce à l'amortissement ; en location nue à forte fiscalité, la SCI à l'IS peut améliorer le cashflow, au prix d'une flat tax de 30 % à la distribution. Le comparateur les met côte à côte sur vos chiffres.
Oui, tous les simulateurs sont gratuits et sans création de compte. Les calculs sont réalisés dans votre navigateur ; aucune donnée saisie n'est transmise.
Oui. Les taux et seuils utilisés (prélèvements sociaux à 17,2 %, barème de l'impôt sur le revenu, IS à 15 %/25 %, flat tax à 30 %) proviennent des sources officielles et sont datés. Dernière mise à jour du référentiel : 2026-07-23.
Non. Les résultats sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Vérifiez les montants sur impots.gouv.fr et faites valider votre stratégie par un professionnel.