Prix immobilier 2024 : Paris et Ouest parisien (DVF)

La plupart des prix « au m² » que l'on lit en ligne sont des estimations pondérées. Les chiffres ci-dessous sont différents : ils proviennent des actes de vente réels publiés en open data par l'administration fiscale, et non d'un modèle. Nous avons calculé, pour chaque commune, la médiane du prix au m² des ventes d'appartements mono-lot de 2024.

D'où viennent ces chiffres ?

La base DVF (Demandes de valeurs foncières), diffusée par la DGFiP via data.gouv.fr, recense l'ensemble des transactions immobilières (hors Alsace-Moselle et Mayotte). Pour chaque commune, nous avons retenu les ventes d'appartements en lot unique de 2024, rapporté le prix à la surface bâtie, écarté les valeurs aberrantes (hors 2 000–35 000 €/m²), puis pris la médiane — plus robuste que la moyenne face aux ventes atypiques. La médiane signifie que la moitié des ventes s'est faite en dessous, l'autre moitié au-dessus.

Le classement des prix médians 2024

Premier enseignement : l'écart est considérable. Entre Paris 8ᵉ (12 067 €/m²) et Courbevoie (6 993 €/m²), le prix au m² varie de près de 73 % sur des communes pourtant voisines. Neuilly-sur-Seine se hisse au niveau des arrondissements parisiens de l'Ouest, tandis que Courbevoie, Puteaux et Boulogne offrent des points d'entrée sensiblement plus bas.

Ce que ces prix changent pour un investisseur

Le prix d'achat au m² est le premier levier de la rentabilité : à loyer équivalent, plus le prix est élevé, plus le rendement brut est faible. Mécaniquement, les communes les moins chères de ce classement (Courbevoie, Puteaux, Boulogne) affichent, à loyer comparable, un rendement supérieur à celui de Paris 8ᵉ ou du 16ᵉ. À l'inverse, les secteurs les plus chers se jouent davantage sur la valorisation à long terme et la liquidité que sur le cashflow immédiat.

Pour traduire ces prix en rendement sur votre propre projet, chaque page ville intègre un estimateur qui part du prix médian DVF et de votre loyer. Ensuite, le calculateur de rentabilité distingue rendement brut, net et net-net, et le comparateur de régimes chiffre l'impact de la fiscalité — car un même bien ne dégage pas le même cashflow en nom propre, en LMNP ou en SCI à l'IS.

Prix élevé rime-t-il avec bon investissement ?

Pas nécessairement. Un bien à Paris 8ᵉ sécurise la revente et la vacance locative reste rare, mais le rendement brut y est structurellement bas. Un bien à Courbevoie ou Boulogne, adossé au bassin d'emploi de La Défense, peut offrir un meilleur équilibre cashflow / valorisation. L'arbitrage dépend de votre objectif : percevoir un revenu (privilégier le rendement) ou capitaliser (privilégier l'emplacement et la liquidité). C'est aussi le régime fiscal qui tranche : à Paris, où l'encadrement des loyers plafonne le rendement, l'amortissement en LMNP prend tout son sens pour neutraliser l'impôt.

Une fois le bien acquis : sécuriser l'exploitation

Quel que soit le secteur, le rendement net dépend autant de la gestion que du prix d'achat. Une vacance de deux mois ou un impayé effacent une année de sur-rendement. La gestion locative déléguée d'AD GESTION est facturée 6,5 % TTC des loyers encaissés (et la mise en location 15 € HT/m²), des honoraires eux-mêmes déductibles au régime réel foncier. Les honoraires de gestion réduisent votre base imposable ; l'État en prend en charge une part via la déduction.