L'assurance propriétaire non occupant (PNO)

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est le contrat qui protège le bailleur lorsqu'il ne vit pas dans le logement qu'il loue. On la confond parfois avec l'assurance habitation du locataire ou avec l'assurance de l'immeuble : ce sont trois couvertures distinctes, et la PNO vient combler les vides laissés par les deux autres. C'est une garantie souvent négligée, alors qu'elle est à la fois utile et, dans un grand nombre de cas, obligatoire.

À quoi sert la PNO

Le locataire assure sa responsabilité et le contenu du logement ; le syndic assure les parties communes de l'immeuble. Entre les deux subsistent des situations où le propriétaire reste exposé, et c'est précisément ce que couvre la PNO.

• Logement vacant : entre deux locataires, aucun locataire n'assure le bien ; la PNO prend le relais.
• Défaut d'assurance du locataire : si le locataire n'est pas assuré ou mal assuré, la PNO limite l'exposition du bailleur.
• Responsabilité du propriétaire : dommages causés à des tiers du fait du bâtiment (vice de construction, défaut d'entretien).
• Sinistres sur le bien lui-même : dégât des eaux, incendie, dont l'origine n'est pas imputable au locataire.
• Recours après sinistre : la PNO facilite l'indemnisation quand les responsabilités sont partagées ou incertaines.

La PNO ne remplace pas la garantie des loyers impayés. Ce sont deux protections complémentaires : la première couvre le bien et la responsabilité, la seconde le risque locatif. Pour sécuriser le revenu, elle se combine utilement à une assurance loyers impayés (GLI), elle aussi déductible au réel.

Une obligation en copropriété

Depuis la loi ALUR, tout copropriétaire doit être assuré au minimum en responsabilité civile, y compris lorsqu'il donne son lot en location. Concrètement, un bailleur propriétaire d'un appartement en copropriété est tenu de souscrire au moins cette garantie : la PNO est le contrat qui y répond. Pour une maison individuelle louée, hors copropriété, l'obligation légale est moins stricte, mais la souscription reste fortement recommandée compte tenu des risques couverts.

Une charge déductible au régime réel

Sur le plan fiscal, la prime de PNO fait partie des charges déductibles des revenus fonciers au régime réel, au même titre que les autres primes d'assurance liées au bien. Elle vient donc réduire le revenu foncier imposable, et avec lui l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 % dus sur les loyers. Cette déductibilité atténue sensiblement le coût réel du contrat.

Au régime micro-foncier, en revanche, aucune charge n'est déductible individuellement : l'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l'ensemble des frais, PNO comprise. La déductibilité de la prime n'a donc d'intérêt qu'au réel, ce qui peut peser dans l'arbitrage entre les deux régimes. Comparez-les sur vos chiffres avec le comparateur de régimes et retrouvez la liste complète des dépenses déductibles dans notre guide charges déductibles des revenus fonciers.

Bien intégrer la PNO à sa gestion

La PNO se souscrit à l'année et se conserve tant que le bien est détenu, y compris pendant les périodes de vacance où elle est la plus précieuse. Pensez à conserver quittances et attestations : ce sont les justificatifs à produire en cas de déduction au réel comme en cas de sinistre. Pour un bailleur qui délègue son bien, ce suivi est intégré à une prestation de gestion locative déléguée, aux côtés du bail, des états des lieux et de la relation avec le syndic.