Fiscalité & optimisation
Charges déductibles des revenus fonciers
Au régime réel foncier, vous déduisez de vos loyers les intérêts d'emprunt, les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, la taxe foncière (hors part d'ordures ménagères récupérable), les assurances (PNO, GLI), les frais de gestion, d'agence et de syndic, les provisions pour charges de copropriété et les frais de procédure. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont pas déductibles.
Le régime réel des revenus fonciers permet de déduire les charges réellement supportées, à la différence du micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire de 30 %. Dès que vos charges dépassent ce forfait, le réel devient plus avantageux. Encore faut-il savoir précisément ce qui est déductible.
La liste des charges déductibles
Les charges admises en déduction couvrent l'essentiel des dépenses d'un bailleur au titre de la location nue. Elles doivent être justifiées et se rapporter à un bien effectivement loué ou proposé à la location.
| Poste de charge | Déductible au réel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt (et frais liés au prêt) | Oui |
| Travaux de réparation et d'entretien | Oui |
| Travaux d'amélioration | Oui |
| Taxe foncière (hors ordures ménagères récupérables) | Oui |
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | Oui |
| Assurance loyers impayés (GLI) | Oui |
| Frais de gestion, d'agence et de syndic | Oui |
| Provisions pour charges de copropriété | Oui |
| Frais de procédure (contentieux locatif) | Oui |
| Travaux de construction, reconstruction, agrandissement | Non |
Zoom sur les postes les plus fréquents
Intérêts d'emprunt
Les intérêts du prêt ayant financé l'acquisition, la conservation ou les travaux du bien sont déductibles, tout comme les frais qui s'y rattachent. Ils obéissent toutefois à une règle propre en cas de déficit : leur excédent ne s'impute que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Voyez notre guide déficit foncier et travaux.
Taxe foncière
La taxe foncière est déductible, à l'exception de la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères lorsqu'elle est récupérable auprès du locataire : cette fraction n'est pas une charge du propriétaire.
Assurances : PNO et GLI
Les primes d'assurance liées au bien loué sont déductibles, notamment l'assurance propriétaire non occupant (PNO) et l'assurance loyers impayés (GLI). Cette dernière protège vos revenus tout en réduisant votre base imposable ; découvrez la garantie loyers impayés (GLI) et son fonctionnement.
Provisions de copropriété et frais de gestion
Les provisions pour charges de copropriété appelées par le syndic sont déductibles l'année de leur versement, avec une régularisation l'année suivante en fonction des charges réellement non récupérables. Les frais de gestion, d'agence et de syndic sont également admis. Pour maîtriser ces postes, un audit de charges de copropriété peut identifier des économies.
Ce qui n'est pas déductible
La ligne de partage est claire : les dépenses qui améliorent ou entretiennent le logement sont déductibles, celles qui créent de la valeur en capital ne le sont pas.
- Les travaux de construction et de reconstruction (démolition-reconstruction, gros changement de structure).
- Les travaux d'agrandissement (extension, surélévation, création de surface habitable).
- La part d'ordures ménagères récupérable comprise dans la taxe foncière.
Passer au réel en connaissance de cause
Comparez l'abattement du micro-foncier au total de vos charges réelles avant d'opter. Le simulateur vous aide à trancher, et notre guide micro-foncier ou réel détaille les conditions de l'option. Pour l'exploitation, la gestion locative déléguée centralise justificatifs et déclaration.
Questions fréquentes
Non. Le micro-foncier remplace toutes les charges par un abattement forfaitaire de 30 %. Pour déduire vos charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière, assurances…), vous devez relever ou opter pour le régime réel foncier.
Oui. La prime d'assurance loyers impayés (GLI) est une charge déductible au régime réel foncier, comme l'assurance propriétaire non occupant (PNO). Ces couvertures protègent vos revenus tout en réduisant votre base imposable.
Presque. La taxe foncière est déductible, sauf la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères lorsqu'elle est récupérable auprès du locataire. Cette fraction récupérable n'est pas une charge du propriétaire.
Oui, les travaux d'amélioration (isolation, mise aux normes, équipements) sont déductibles, au même titre que les réparations et l'entretien. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne le sont pas.
Les provisions appelées par le syndic sont déductibles l'année de leur paiement. L'année suivante, une régularisation réintègre la part des charges non déductibles ou récupérables, afin de ne déduire que les dépenses réellement supportées par le propriétaire.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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