Bail meublé ou nu : ce qui change fiscalement

Le bail détermine le régime fiscal

Un même appartement n'est pas imposé de la même façon selon qu'il est loué vide ou meublé. C'est le contrat de location, et la réalité de l'occupation, qui rattachent vos loyers à l'une des deux familles fiscales :

• Location nue : loyers imposés en revenus fonciers, avec au choix le micro-foncier (abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes) ou le régime réel (déduction des charges et possibilité de déficit foncier) ;
• Location meublée : loyers imposés en BIC sous le statut LMNP, avec le micro-BIC (abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € pour une location meublée longue durée) ou le régime réel BIC (charges + amortissement du bien et du mobilier).

Le meublé au réel se distingue par l'amortissement, qui permet de constater comptablement l'usure du bien et du mobilier et de réduire, voire d'annuler, le résultat imposable pendant des années. Le nu au réel se distingue par le déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le comparatif détaillé figure dans notre guide location nue ou meublée.

Comparatif des deux baux

Durées et souplesse du bail

Les deux baux relèvent de régimes juridiques distincts, avec des durées minimales différentes. Le bail nu engage le bailleur sur une durée plus longue lorsqu'il loue à un particulier, tandis que le bail meublé est conclu pour une durée plus courte, avec une variante spécifique pour les étudiants. Les durées exactes et les modalités de préavis et de renouvellement sont fixées par la réglementation en vigueur : appuyez-vous sur un modèle de bail conforme pour sécuriser ces mentions.

Cette souplesse a un revers : le meublé implique une rotation de locataires potentiellement plus forte et un mobilier à entretenir et à remplacer. Ces contraintes de gestion doivent être intégrées à votre calcul de rentabilité, aux côtés de la fiscalité.

Mobilier, inventaire et requalification

Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter l'ensemble des équipements permettant au locataire d'y vivre normalement, définis par la réglementation (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien…). Le bail doit être accompagné d'un inventaire du mobilier annexé, distinct de l'état des lieux.

La requalification peut être demandée par le locataire ou soulevée par l'administration. Elle illustre une règle simple : le régime fiscal du meublé n'est acquis que si la réalité matérielle et documentaire suit. Un inventaire précis et un équipement complet sont vos meilleures protections.

Comment choisir en pratique

Le meublé maximise souvent l'effet fiscal grâce à l'amortissement, mais demande plus de gestion ; le nu est plus simple mais moins optimisant. Le bon arbitrage dépend de votre bien, de votre financement et de votre taux marginal d'imposition. Pour trancher sur vos chiffres, comparez les deux scénarios avec le simulateur, et anticipez le coût de gestion en consultant notre guide gestion locative déléguée : quel coût après impôt ?.

Si vous hésitez encore, sachez qu'un changement de bail est possible en cours de détention, mais qu'il modifie votre régime d'imposition et suppose un logement conforme au nouveau statut. La gestion locative déléguée peut vous accompagner dans cette transition.