Comparatifs de régimes
Location nue ou meublée : quelle fiscalité ?
La location nue relève des revenus fonciers : micro-foncier avec abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers, ou régime réel avec déduction des charges et déficit foncier possible. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : micro-BIC avec abattement de 50 % jusqu'à 77 700 €, ou réel avec amortissement du bien, souvent plus performant fiscalement. Le meublé offre un abattement plus large et l'amortissement ; le nu impose un bail plus long et plus stable. Le meilleur choix dépend de vos charges, de votre horizon et du type de location visé.
Louer nu ou meublé n'est pas qu'une question d'ameublement : les deux formules relèvent de catégories fiscales différentes, avec leurs seuils, leurs abattements et leurs règles de bail propres. Le meublé attire par son abattement plus large et l'amortissement ; le nu séduit par sa stabilité et sa simplicité.
Deux catégories fiscales distinctes
La location nue génère des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. La location meublée relève, elle, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la catégorie des activités commerciales, ce qui ouvre des règles de déduction plus favorables, dont l'amortissement.
Micro-foncier contre micro-BIC
Chaque régime propose un mode simplifié. Le micro-foncier s'applique en location nue jusqu'à 15 000 € de loyers annuels, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Le micro-BIC s'applique en meublé longue durée jusqu'à 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Le meublé bénéficie donc d'un plafond nettement plus haut et d'un abattement plus généreux.
Le levier propre au meublé : l'amortissement
C'est l'atout majeur de la location meublée au réel. En plus des charges, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bâti (hors terrain), du mobilier et des travaux. Cet amortissement réduit, voire annule, le résultat imposable pendant de longues années. La location nue au réel ne le permet pas : elle se limite à la déduction des charges, mais offre en contrepartie le déficit foncier, imputable sur le revenu global.
Attention toutefois à la sortie : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en meublé sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025, hors résidences services gérées. Ce point est développé dans notre guide plus-value LMNP 2025.
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC |
| Régime micro | Micro-foncier : 15 000 € / 30 % | Micro-BIC : 77 700 € / 50 % |
| Amortissement du bien | Non | Oui (bâti + mobilier + travaux) |
| Déficit imputable sur revenu global | Oui (déficit foncier, 10 700 €/an) | Non |
| Durée du bail | Trois ans (résidence principale) | Un an, ou neuf mois en bail étudiant |
| Souplesse de gestion | Stabilité, rotation faible | Souplesse, rotation plus élevée |
Bail et souplesse : au-delà de la fiscalité
- Le bail nu engage sur trois ans pour la résidence principale, avec un préavis long côté bailleur : c'est le choix de la stabilité et d'une gestion allégée.
- Le bail meublé est plus court (un an, ou neuf mois pour un étudiant) et se prête à une rotation plus fréquente : plus de souplesse, mais aussi plus de gestion.
- Le meublé impose un mobilier minimum défini par la réglementation, condition pour relever du régime BIC.
Passer à l'action
Comparez la fiscalité nue et meublée sur vos chiffres avec le simulateur, puis affinez selon votre situation avec nos guides micro-foncier ou réel et micro-BIC ou réel en LMNP. Pour sécuriser la location, appuyez-vous sur un modèle de bail conforme adapté au meublé ou au nu, et sur une assurance loyers impayés (GLI).
Questions fréquentes
Souvent, mais pas systématiquement. Le meublé offre un abattement micro plus large (50 %) et l'amortissement au réel, ce qui neutralise fréquemment l'impôt. Mais la location nue au réel permet le déficit foncier, utile si vous engagez de lourds travaux. Tout dépend de vos charges et de votre horizon.
Le micro-foncier s'applique en location nue jusqu'à 15 000 € de loyers annuels, avec un abattement de 30 %. Le micro-BIC s'applique en meublé longue durée jusqu'à 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Au-delà de ces seuils, le régime réel devient obligatoire.
Non. L'amortissement est réservé à la location meublée relevant des BIC. En location nue, vous déduisez uniquement les charges réelles, mais vous pouvez générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Le bail nu de résidence principale est conclu pour trois ans, renouvelables. Le bail meublé est d'un an, ou de neuf mois non renouvelables pour un étudiant. Le meublé offre donc plus de souplesse, au prix d'une gestion plus fréquente.
Oui. Vous quittez les revenus fonciers pour les BIC, avec de nouveaux seuils, un nouvel abattement micro et l'accès à l'amortissement au réel. Ce changement suppose aussi un bail adapté et un mobilier conforme à la réglementation.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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