Fiscalité & optimisation
Rénovation énergétique : le levier fiscal des passoires
Rénover une passoire thermique (logement classé E, F ou G au DPE) ouvre un levier fiscal renforcé : le déficit foncier issu de travaux de rénovation énergétique s'impute sur le revenu global dans la limite majorée de 21 400 € par an, contre 10 700 € pour un déficit foncier classique. Les travaux d'amélioration énergétique sont déductibles au régime réel, et l'excédent de déficit reste reportable 10 ans. Le bénéfice du plafond majoré est encadré dans le temps.
Un logement classé E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est qualifié de passoire thermique. Au-delà des contraintes de location qui pèsent sur ces biens, la fiscalité offre un levier puissant pour financer leur rénovation : un déficit foncier au plafond majoré.
Le déficit foncier majoré à 21 400 €
Au régime réel, les travaux déductibles qui excèdent vos loyers créent un déficit foncier imputable sur votre revenu global. Le plafond annuel d'imputation, habituellement de 10 700 €, est porté à 21 400 € par an lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique faisant sortir le logement du statut de passoire thermique.
- Le déficit issu des travaux s'impute sur le revenu global dans la limite de 21 400 € par an pour une rénovation énergétique éligible.
- L'excédent au-delà du plafond est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Les intérêts d'emprunt restent, eux, imputables uniquement sur les revenus fonciers.
Le rôle central du DPE
Le DPE est la pièce maîtresse du dispositif : c'est lui qui atteste du classement initial (passoire thermique) et de l'amélioration obtenue après travaux. Le bénéfice du plafond majoré suppose de démontrer que la rénovation fait effectivement changer de classe énergétique le logement.
- Un DPE avant travaux établit le point de départ (classe E, F ou G).
- Les travaux portent sur l'isolation, le chauffage, la ventilation ou les menuiseries.
- Un DPE après travaux documente le gain de classe énergétique.
Quels travaux sont déductibles
Comme pour tout déficit foncier, seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. Les travaux de rénovation énergétique relèvent de l'amélioration et sont donc admis, à la différence des opérations qui augmentent la surface ou reconstruisent le bâtiment.
| Travaux | Déductibles ? |
|---|---|
| Isolation (murs, combles, planchers) | Oui |
| Remplacement du système de chauffage | Oui |
| Menuiseries et ventilation performantes | Oui |
| Réparation et entretien courants | Oui |
| Agrandissement ou surélévation | Non |
| Construction ou reconstruction | Non |
Combiner intérêt fiscal et valorisation du bien
Sortir un logement du statut de passoire thermique cumule deux avantages : une économie d'impôt immédiate via le déficit foncier majoré, et une valorisation durable du bien (meilleure louabilité, confort, attractivité). L'effet fiscal est d'autant plus marqué que votre tranche d'imposition est élevée, comme l'explique notre guide optimiser à TMI élevée.
Pour dimensionner l'opération, chiffrez le déficit et l'économie d'impôt avec le simulateur, et revoyez la mécanique complète dans déficit foncier et travaux. Côté chantier, un accompagnement en travaux de rénovation énergétique fiabilise le chiffrage, le suivi du DPE et la conformité des justificatifs.
Questions fréquentes
C'est un logement classé E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces biens ouvrent droit, pour leur rénovation énergétique, au déficit foncier au plafond majoré, sous réserve que les travaux fassent effectivement changer le logement de classe énergétique.
Le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 21 400 € par an, contre 10 700 € pour un déficit foncier classique, lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique faisant sortir le bien du statut de passoire thermique. Le calendrier d'application est à vérifier sur service-public.fr.
Le DPE est central pour démontrer le classement initial en passoire thermique et l'amélioration obtenue. Documenter la classe énergétique avant et après travaux permet de justifier le changement de classe requis pour le plafond majoré. Faites confirmer les modalités exactes.
Les travaux d'amélioration énergétique (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries) sont déductibles au régime réel foncier, comme l'entretien et la réparation. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont jamais déductibles.
Non. La part de déficit qui dépasse le plafond d'imputation sur le revenu global, ainsi que les intérêts d'emprunt, sont reportables sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. L'avantage n'est pas perdu tant que vous percevez des revenus fonciers.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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