Comparatifs de régimes
SCI à l'IR ou SCI à l'IS : comment choisir ?
La SCI à l'IR est fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans ses revenus fonciers, imposée au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, sans amortissement du bien. La SCI à l'IS est une société opaque : elle amortit le bien et paie l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %), mais la sortie de trésorerie en dividendes supporte la flat tax de 30 % et la revente relève de la plus-value professionnelle, sans abattement de durée. On choisit l'IR pour la simplicité et une revente douce, l'IS pour amortir et capitaliser.
La forme juridique de votre société civile immobilière ne dit rien de sa fiscalité : une même SCI peut être imposée à l'impôt sur le revenu (IR) ou opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix, souvent irréversible pour l'option IS, conditionne l'imposition annuelle des loyers comme la note fiscale à la revente.
La SCI à l'IR : la transparence fiscale
À l'IR, la SCI est dite transparente ou semi-transparente : elle ne paie pas d'impôt en son nom. Le résultat est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, et chacun le déclare dans la catégorie des revenus fonciers. La fiscalité est alors très proche de celle d'une détention en nom propre : imposition au barème selon votre tranche marginale, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Vous relevez soit du micro-foncier, soit du régime réel, avec les mêmes charges déductibles qu'en nom propre : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, assurances. Un déficit foncier peut s'imputer sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. En revanche, la SCI à l'IR n'amortit pas le bien.
La SCI à l'IS : la société opaque
À l'IS, la SCI devient opaque : elle est un contribuable à part entière. Elle calcule son bénéfice après déduction des charges et de l'amortissement du bâti et du mobilier, puis paie l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 %. L'amortissement neutralise souvent le résultat imposable pendant de longues années.
La contrepartie apparaît quand vous voulez récupérer l'argent. Les bénéfices distribués aux associés sont des dividendes, soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux). Et la revente est une plus-value professionnelle, calculée sur la valeur nette comptable après amortissements, sans abattement pour durée de détention.
Plus-value : particuliers contre professionnels
C'est souvent la revente qui départage les deux régimes. En SCI à l'IR, la cession suit le régime des plus-values des particuliers : 19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattement pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). En SCI à l'IS, la plus-value professionnelle n'ouvre droit à aucun abattement de durée : plus le bien a été amorti, plus la base imposable est élevée.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Nature fiscale | Transparente (revenus fonciers) | Opaque (contribuable à l'IS) |
| Amortissement du bien | Non | Oui (bâti + mobilier) |
| Imposition des loyers | Barème IR + 17,2 % PS | IS 15 % puis 25 % |
| Sortie de trésorerie | Aucune taxe supplémentaire | Flat tax 30 % sur dividendes |
| Déficit foncier | Imputable (10 700 €/an) | Reportable sur bénéfices sociaux |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattement de durée | Plus-value professionnelle, sans abattement |
Quel régime pour quel projet ?
- Vous détenez un bien loué nu et visez une revente à long terme : la SCI à l'IR conserve l'abattement de durée et reste simple à gérer.
- Vous voulez amortir pour effacer l'impôt et réinvestir sans distribuer : la SCI à l'IS diffère l'imposition tant que la trésorerie reste dans la société.
- Vous avez une tranche marginale élevée et beaucoup de charges : chiffrez les deux options sur vos montants avec le simulateur avant de trancher.
Passer à l'action
Comparez d'abord l'IR et l'IS sur vos chiffres avec le simulateur, puis approfondissez le fonctionnement des distributions avec notre guide Nom propre ou SCI. Pour l'exploitation, l'équipe AD GESTION peut prendre en charge la gestion locative de votre société, et AD Valorem propose des simulateurs patrimoniaux pour arbitrer entre les structures.
Questions fréquentes
Non. L'amortissement du bâti et du mobilier est réservé aux régimes soumis à l'IS ou aux bénéfices industriels et commerciaux. À l'IR, la SCI relève des revenus fonciers, qui ne permettent que la déduction des charges réelles, pas l'amortissement.
L'option pour l'impôt sur les sociétés est en principe définitive. Une renonciation reste possible dans un délai limité après l'option, mais au-delà elle devient irrévocable. C'est un engagement de long terme, à mesurer avant de le prendre.
Parce que la plus-value professionnelle se calcule sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix diminué des amortissements déjà déduits. Les amortissements qui ont réduit l'impôt chaque année augmentent la base imposable à la cession, sans abattement pour durée de détention.
Elle ne s'applique qu'au moment où vous distribuez des dividendes. Tant que les bénéfices restent dans la société pour rembourser l'emprunt ou réinvestir, vous ne la payez pas. C'est l'atout de l'IS pour une stratégie de capitalisation.
Oui. Comme en nom propre, un déficit foncier généré au régime réel s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent et les intérêts d'emprunt étant reportables. Ce mécanisme n'existe pas à l'IS, où le déficit s'impute sur les bénéfices sociaux.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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