Comparatifs de régimes
LMNP ou SCI à l'IS : quel régime pour louer meublé ?
Le LMNP au réel et la SCI à l'IS permettent tous deux d'amortir le bien et de neutraliser l'impôt pendant des années. Le LMNP est plus simple et fiscalise la revente au régime des plus-values des particuliers (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans) ; la SCI à l'IS convient à une détention à plusieurs et à la capitalisation, mais taxe la sortie de trésorerie à la flat tax de 30 % et la plus-value professionnelle sans abattement de durée. Le meilleur choix dépend de votre objectif : percevoir un revenu (LMNP) ou capitaliser dans une structure (SCI à l'IS).
Louer en meublé au réel offre deux grandes voies : le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), détenu en nom propre, et la SCI à l'IS, une société soumise à l'impôt sur les sociétés. Les deux amortissent le bien, mais leur logique de sortie diffère profondément.
Ce qui rapproche les deux régimes : l'amortissement
Dans les deux cas, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bâti (le terrain n'est jamais amortissable), du mobilier et des travaux. Cet amortissement réduit, voire annule, le résultat imposable pendant de longues années. C'est le principal levier d'optimisation en location meublée. Pour dimensionner l'effet sur votre projet, utilisez le simulateur de cashflow.
Ce qui les oppose : la fiscalité de la sortie
En LMNP, les loyers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur le résultat après amortissement. À la revente, vous relevez du régime des plus-values des particuliers : abattement pour durée de détention, avec exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025.
En SCI à l'IS, le bénéfice est taxé à l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %. Mais dès que vous sortez la trésorerie sous forme de dividendes, s'ajoute la flat tax de 30 %. Et la plus-value de cession est une plus-value professionnelle, calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) et sans abattement de durée : la note fiscale à la revente peut être lourde.
| Critère | LMNP (réel) | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Amortissement du bien | Oui (bâti + mobilier) | Oui (bâti) |
| Imposition des loyers | Barème IR + 17,2 % PS | IS 15 % puis 25 % |
| Sortie de trésorerie | Aucune taxe supplémentaire | Flat tax 30 % sur dividendes |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattement de durée (exo IR 22 ans) | Plus-value professionnelle, sans abattement de durée |
| Détention à plusieurs | Indivision possible mais rigide | Statuts souples (parts sociales) |
| Complexité | Modérée (comptabilité BIC) | Élevée (bilan, IS, dividendes) |
Quel régime pour quel objectif ?
- Vous voulez un revenu complémentaire et revendre un jour : le LMNP est souvent le plus efficace, grâce à l'amortissement et à l'abattement de durée sur la plus-value.
- Vous investissez à plusieurs (couple, famille, associés) et souhaitez capitaliser sans distribuer : la SCI à l'IS structure la détention et diffère l'imposition tant que vous ne sortez pas les bénéfices.
- Vous visez une transmission : la SCI facilite la donation progressive de parts ; à arbitrer avec un notaire.
Passer à l'action
Comparez d'abord les quatre régimes sur vos chiffres avec le simulateur, puis sécurisez l'exploitation : un modèle de bail conforme adapté au meublé, et une assurance loyers impayés (GLI) déductible. Pour une analyse patrimoniale complète, l'équipe AD GESTION peut étudier votre situation.
Questions fréquentes
Pas nécessairement. Pendant la phase d'exploitation, les deux régimes neutralisent souvent l'impôt grâce à l'amortissement. C'est surtout à la revente que le LMNP reprend l'avantage, grâce à l'abattement pour durée de détention, alors que la SCI à l'IS taxe une plus-value professionnelle sans abattement.
Une SCI à l'IR ne peut pas louer en meublé de façon habituelle sans risquer d'être requalifiée à l'IS. En pratique, la location meublée en société passe par une SCI à l'IS ou une autre forme (SARL de famille). Le LMNP classique se détient en nom propre.
Elle réduit l'avantage du LMNP à la revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025. L'abattement pour durée de détention continue toutefois de s'appliquer. Les résidences services gérées en sont exclues.
Elle s'applique lorsque vous distribuez des dividendes. Tant que la trésorerie reste dans la société pour réinvestir, vous ne la payez pas : c'est tout l'intérêt de la SCI à l'IS pour capitaliser.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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