Rédiger un bail de location conforme (nu ou meublé)

Ce qu'est un bail conforme

Le bail (ou contrat de location) est le document qui organise toute la relation entre le propriétaire et le locataire : montant du loyer, durée, obligations de chacun, conditions de départ. Depuis la loi ALUR, un logement loué en résidence principale ne peut plus faire l'objet d'un contrat rédigé librement : il doit suivre un contrat type réglementaire et être accompagné d'annexes précises. Un bail bâclé ou incomplet n'est pas une simple formalité manquante : il fragilise le bailleur en cas de litige, peut retarder une expulsion pour impayés et, en meublé, peut entraîner une requalification lourde de conséquences fiscales.

Le plus simple pour partir sur une base saine est d'utiliser un modèle à jour plutôt que de recopier un ancien contrat. Vous pouvez générer votre bail conforme en ligne et l'adapter à votre situation en quelques minutes. Ce guide détaille chaque brique — durée, préavis, dépôt, annexes — pour que vous compreniez ce que vous signez.

Le contrat type du décret 2015-587

Pour toute location d'un logement vide ou meublé à usage de résidence principale, le contrat doit respecter le modèle défini par le décret n° 2015-587. Ce contrat type impose la présence d'un socle de mentions : identité des parties, désignation et surface habitable du logement, date de prise d'effet et durée, montant du loyer et modalités de révision, montant du dépôt de garantie, ainsi que la répartition des charges. Lorsque le logement était déjà loué récemment, le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire doit également figurer au contrat.

Quelle durée selon le type de location

La durée minimale du bail n'est pas au choix du bailleur : elle dépend du régime de location et de la nature du propriétaire.

• Location nue, bailleur personne physique ou SCI familiale : 3 ans minimum, reconduits tacitement (source : service-public F920).
• Location nue, bailleur personne morale (hors SCI familiale) : 6 ans minimum.
• Bail court en nu : 1 an possible, à condition de justifier d'un événement familial ou professionnel précis obligeant le bailleur à reprendre le logement.
• Location meublée : 1 an, reconduit tacitement (source : service-public F2315).
• Bail étudiant meublé : 9 mois, non reconductible tacitement.

Fixer une durée inférieure au minimum légal ne rend pas le bail nul, mais la clause est réputée non écrite : le contrat est requalifié dans sa durée légale, ce qui peut surprendre un bailleur qui pensait récupérer son logement plus tôt.

Préavis : qui part, quand et avec quel délai

Le locataire peut quitter le logement à tout moment, sans motif, en respectant son préavis. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour un motif limité.

Préavis du locataire

En location nue, le préavis de droit commun est de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue et dans plusieurs cas particuliers (obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi, état de santé justifiant un déménagement, bénéficiaires du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social, violences conjugales…). En location meublée, le préavis est de 1 mois sans justification à fournir (source : service-public F1168).

Préavis du bailleur

Le congé du bailleur ne peut intervenir qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location nue et 3 mois en meublé. Trois motifs seulement sont admis : la reprise (pour habiter le logement ou y loger un proche), la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux (par exemple des impayés répétés). Le congé doit être motivé et notifié dans les formes (source : service-public F929).

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie couvre les éventuels manquements du locataire (loyers impayés, dégradations). Son montant est plafonné : 1 mois de loyer hors charges en location nue, 2 mois de loyer hors charges en location meublée. Aucun dépôt ne peut être exigé si le loyer est payé d'avance pour une période supérieure à deux mois (source : service-public F31269). Le montant doit être inscrit au bail et ne peut être révisé en cours de location.

Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le premier mois de loyer, ni servir à régler le dernier loyer. Sa restitution dépend directement de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, d'où l'importance de soigner ces deux documents.

Mentions et annexes obligatoires

Un bail conforme ne se limite pas au contrat : plusieurs documents doivent lui être annexés au moment de la signature (source : service-public F920).

1. La notice d'information rappelant les droits et obligations des parties, jointe au contrat.
2. Le dossier de diagnostics techniques : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements anciens, états des installations d'électricité et de gaz de plus de 15 ans, état des risques (ERP), et diagnostic bruit lorsqu'il s'applique.
3. L'état des lieux d'entrée, établi de façon contradictoire et annexé au bail.
4. Le cas échéant, un extrait du règlement de copropriété concernant la jouissance et l'usage des parties communes et privatives.

L'état des lieux mérite une attention particulière : la loi impose un état des lieux d'entrée et de sortie, tous deux contradictoires (décret n° 2016-382). C'est la pièce qui déterminera les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie. Pour un document propre, daté et illustré, vous pouvez réaliser votre état des lieux en PDF avec photos et l'annexer directement au bail.

Bail nu ou bail meublé : les différences clés

Le régime nu et le régime meublé n'obéissent pas aux mêmes règles. Le tableau ci-dessous récapitule les points de divergence à connaître avant de rédiger.

Pour arbitrer entre les deux régimes selon votre projet, consultez notre comparatif location nue ou meublée et l'analyse dédiée au choix du bail meublé ou nu.

Les erreurs à éviter

Les litiges naissent souvent d'un bail mal ficelé au départ. Les fautes les plus fréquentes sont évitables :

• Oublier une annexe obligatoire (notice, diagnostic, état des lieux) : le locataire peut mettre le bailleur en demeure de régulariser et, à défaut, saisir le juge.
• Un meublé sous-équipé : si le logement ne comporte pas le mobilier permettant d'y vivre normalement, le bail meublé peut être requalifié en location nue, avec la durée de 3 ans et la perte des avantages du régime meublé.
• Fixer une durée ou un dépôt hors des plafonds légaux : les clauses non conformes sont réputées non écrites.
• Insérer des clauses abusives (imposer un mode de paiement unique, faire supporter au locataire des réparations relevant du propriétaire) : elles sont sans effet.
• Négliger l'état des lieux d'entrée : sans lui, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui prive le bailleur de toute retenue à la sortie.