Réviser son loyer en 2026 : IRL et méthode de calcul

Chaque année, le bailleur peut augmenter le loyer d'un logement loué en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. Cette révision n'est ni automatique ni sans limite : elle obéit à une formule précise, à un calendrier strict et à plusieurs restrictions. Voici comment procéder en 2026, chiffres officiels à l'appui.

Qu'est-ce que l'IRL et quelle est sa dernière valeur ?

L'IRL est l'indice qui plafonne la hausse annuelle des loyers d'habitation. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Concrètement, un loyer indexé sur l'IRL ne peut pas augmenter plus vite que l'inflation.

L'IRL du 2e trimestre 2026 s'établit à 148,37 points, en hausse de 1,15 % sur un an (INSEE, publication du 10 juillet 2026). Pour mémoire, l'IRL du 1er trimestre 2026 valait 146,60 points et celui du 2e trimestre 2025 valait 146,68 points. Attention : plusieurs sites ont relayé une valeur erronée de « 148,42 / +1,9 % » ; la donnée officielle est bien 148,37 points et +1,15 %.

Quelle est la formule de révision du loyer ?

La méthode est fixée par l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle repose sur un rapport entre deux valeurs de l'indice :

Nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence du bail ÷ IRL du même trimestre l'année précédente).

Le « trimestre de référence » est celui inscrit dans le contrat de bail (à défaut, le dernier indice publié à la date de signature). On compare toujours l'indice d'un trimestre à celui du même trimestre un an plus tôt, pour ne capter que la hausse annuelle.

Un exemple calculé chiffré

Prenons un bail dont le trimestre de référence est le 2e trimestre, un loyer mensuel hors charges de 1 000 €, à réviser en 2026 :

• IRL de référence (2e trimestre 2026) : 148,37
• IRL du même trimestre l'année précédente (2e trimestre 2025) : 146,68
• Coefficient de révision : 148,37 ÷ 146,68 = 1,01152 (soit +1,15 %)
• Nouveau loyer : 1 000 € × 1,01152 = 1 011,52 € par mois

La hausse représente ici 11,52 € par mois, soit environ 138 € sur l'année. La même mécanique s'applique quel que soit le loyer de départ : un loyer de 750 € passerait à 758,64 €, un loyer de 1 400 € à 1 416,13 €. Conservez toujours le détail du calcul : en cas de contestation, c'est cette formule qui fait foi.

Quand et comment réviser le loyer ?

La révision n'est possible que si le bail contient une clause de révision expresse. Sans cette clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du contrat. C'est pourquoi il est essentiel de la prévoir dès la signature : voyez comment rédiger un bail conforme.

La révision intervient une fois par an, à la date convenue au bail (souvent la date anniversaire du contrat). Point crucial : le bailleur doit la demander dans le délai d'un an suivant cette date. Passé ce délai, la fraction d'augmentation non réclamée est définitivement perdue et la révision n'est pas rétroactive : vous ne pouvez pas récupérer plus tard les mois écoulés.

En pratique, la démarche est simple : le bailleur informe le locataire du nouveau loyer, en indiquant l'ancien montant, les indices utilisés et le résultat du calcul. Le nouveau loyer s'applique à compter de la date de révision prévue au contrat (ou de la demande si elle est plus tardive).

1. Vérifier que le bail comporte une clause de révision et repérer le trimestre de référence.
2. Relever la dernière valeur de l'IRL de ce trimestre et celle du même trimestre l'année précédente sur insee.fr.
3. Appliquer la formule et calculer le nouveau loyer.
4. Notifier le locataire par écrit, dans l'année suivant la date de révision, en détaillant le calcul.

Quelles restrictions à la révision en 2026 ?

Le gel des passoires thermiques F et G

Depuis la loi Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021), la révision du loyer est gelée pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), en France métropolitaine. Tant que le logement reste une passoire thermique, le loyer ne peut pas être augmenté, même si le bail prévoit une clause de révision. Pour retrouver le droit d'indexer le loyer — et sécuriser la location dans la durée — il faut rénover : voir sortir une passoire thermique : les leviers fiscaux.

Zone tendue et loyers de relocation

La révision annuelle en cours de bail décrite ici ne doit pas être confondue avec l'encadrement du loyer à la relocation ou au renouvellement, plus strict dans les communes situées en zone tendue. Dans ces zones, le loyer d'un nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser celui payé par le précédent, revalorisé de l'IRL, sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué. La révision annuelle par l'IRL, elle, reste plafonnée par la formule légale partout.

Ce qu'il faut retenir

Réviser un loyer en 2026 revient à appliquer une formule simple à partir d'indices publics : le loyer suit l'inflation, dans la limite de +1,15 % pour un bail indexé sur l'IRL du 2e trimestre. Encore faut-il une clause de révision, un suivi annuel sans oubli et un logement qui ne soit pas classé F ou G. Pour aller plus loin, chiffrez l'impact d'un loyer révisé sur votre fiscalité avec le simulateur fiscal immobilier, et vérifiez quelles charges vous pouvez déduire de vos revenus fonciers.