Comparatifs de régimes
Micro-foncier ou réel : quel choix en location nue ?
En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, tant qu'ils ne dépassent pas 15 000 € par an : simple, mais sans autre déduction. Le régime réel déduit vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances) et permet un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le réel devient gagnant dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers, ce qui est fréquent avec un crédit ou des travaux importants. Le micro-foncier convient surtout aux biens sans emprunt et peu de charges.
Pour un logement loué nu, l'administration vous laisse le choix entre deux régimes d'imposition des revenus fonciers : le micro-foncier, forfaitaire et simple, et le régime réel, fondé sur vos charges effectives. Le bon arbitrage dépend d'un seul rapport : vos charges réelles comparées à l'abattement forfaitaire.
Le micro-foncier : la simplicité forfaitaire
Le micro-foncier s'applique par défaut tant que vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Vous déclarez le montant brut de vos loyers et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % : seuls 70 % de vos loyers sont imposés, au barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Aucune charge réelle n'est déductible en plus.
Le régime réel : déduire les charges effectives
Au réel, vous ne bénéficiez d'aucun abattement forfaitaire, mais vous déduisez vos charges réelles de vos loyers. La liste est encadrée et comprend notamment :
- les intérêts d'emprunt et les frais liés au crédit ;
- les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (mais pas de construction, reconstruction ou agrandissement) ;
- la taxe foncière (hors part d'ordures ménagères récupérable sur le locataire) ;
- les assurances (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés) ;
- les frais de gestion, d'agence, de syndic et les provisions pour charges de copropriété.
La liste complète et ses conditions sont détaillées dans notre guide charges déductibles des revenus fonciers.
L'atout décisif du réel : le déficit foncier
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La part liée aux dépenses autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre impôt. Ce plafond est majoré à 21 400 € par an pour certains travaux de rénovation énergétique faisant sortir le logement du statut de passoire thermique, sous réserve de la période d'application en vigueur, à vérifier sur service-public.fr. L'excédent et les intérêts sont reportables dix ans. Le micro-foncier, lui, ne peut jamais créer de déficit.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de loyers | 15 000 €/an | Aucun (obligatoire au-delà de 15 000 €) |
| Déduction | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges réelles justifiées |
| Déficit foncier | Impossible | Imputable sur le revenu global (10 700 €/an) |
| Travaux et intérêts d'emprunt | Non déductibles en plus | Déductibles |
| Formalités | Déclaration simplifiée | Justificatifs à conserver |
| Cas favorable | Peu de charges, pas d'emprunt | Crédit, travaux, charges élevées |
Quand basculer au réel ?
- Vous financez le bien à crédit : les intérêts d'emprunt, non pris en compte au micro, font souvent pencher la balance vers le réel.
- Vous engagez des travaux d'entretien ou d'amélioration : leur déduction, voire le déficit foncier, réduit fortement l'impôt.
- Vos charges dépassent 30 % de vos loyers : au-delà de ce seuil, le forfait du micro-foncier vous fait perdre de la déduction.
Passer à l'action
Comparez les deux régimes sur vos chiffres avec le simulateur, et repérez le bon moment pour basculer grâce à notre guide quand passer au réel. Si vous prévoyez des travaux, un devis de travaux de rénovation énergétique vous aidera à dimensionner le déficit foncier ; pour la gestion des charges de copropriété, un audit de charges de copropriété peut sécuriser vos déductions.
Questions fréquentes
Le micro-foncier s'applique tant que vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. En dessous, vous pouvez choisir librement entre le micro-foncier et le réel sur option.
Dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel devient plus avantageux que l'abattement forfaitaire du micro-foncier. C'est souvent le cas avec un emprunt en cours ou des travaux, dont les montants pèsent lourd.
Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire mais ne permet aucune déduction supplémentaire ni aucun déficit. Seul le régime réel permet de générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
L'option pour le régime réel est exercée pour trois ans et se reconduit tacitement. Vous pouvez ensuite revenir au micro-foncier si vous restez sous le seuil de 15 000 €, mais il faut anticiper cet engagement de durée avant d'opter.
Non. Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles, mais pas ceux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. La distinction est importante et doit être vérifiée dépense par dépense.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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