Fiscalité & optimisation
Loi Malraux : restaurer un immeuble de caractère et réduire ses impôts
La loi Malraux accorde une réduction d'impôt sur le revenu aux propriétaires qui financent la restauration complète d'un immeuble ancien situé dans un secteur protégé, l'opération devant être déclarée d'utilité publique. Le taux est de 22 % des dépenses de restauration, porté à 30 % dans certains secteurs patrimoniaux protégés. La réduction s'applique dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives, l'excédent éventuel étant reportable sur les trois années suivantes.
La loi Malraux s'adresse aux investisseurs qui souhaitent participer à la sauvegarde du patrimoine bâti. Le principe : vous financez la restauration complète d'un immeuble ancien de caractère, situé dans un secteur protégé, et vous obtenez en contrepartie une réduction d'impôt calculée sur les dépenses de travaux. C'est un dispositif exigeant, réservé à des opérations lourdes et encadrées, mais dont l'assiette d'avantage est élevée.
Deux taux selon le secteur de l'immeuble
La réduction d'impôt se calcule sur le montant des dépenses de restauration effectivement engagées. Son taux dépend de la nature du secteur protégé dans lequel se trouve l'immeuble.
| Situation de l'immeuble | Taux sur les dépenses |
|---|---|
| Secteur protégé (cas général) | 22 % |
| Site patrimonial remarquable couvert par un PSMV, quartier ancien dégradé, etc. | 30 % |
Contrairement au déficit foncier ou à l'amortissement, la Malraux ouvre une réduction d'impôt directe, imputée sur l'impôt dû. Pour situer l'intérêt d'un tel avantage au regard de votre tranche marginale et de votre imposition globale, le simulateur aide à cadrer l'ordre de grandeur avant d'aller plus loin.
Un plafond de dépenses pluriannuel
L'avantage n'est pas plafonné année par année de la même manière que d'autres dispositifs : il repose sur une enveloppe pluriannuelle de dépenses.
- Les dépenses de restauration sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives.
- Lorsque la réduction excède l'impôt dû, l'excédent est reportable sur les trois années suivantes.
- La restauration doit porter sur l'immeuble dans son ensemble et être déclarée d'utilité publique (DUP), sauf lorsque le secteur en dispense.
- Le bien doit ensuite être loué nu, à usage d'habitation principale du locataire, pendant une durée minimale d'engagement.
Une opération encadrée du début à la fin
La Malraux ne s'improvise pas. Elle suppose une restauration complète, conduite sous le contrôle de l'architecte des Bâtiments de France, dans le respect du caractère patrimonial de l'immeuble. Les travaux, leur suivi et les autorisations administratives conditionnent le bénéfice de l'avantage.
- La nature exacte des travaux éligibles et les secteurs concernés sont précisés sur impots.gouv.fr.
- Un accompagnement sur les travaux de rénovation énergétique peut compléter la réflexion technique, sans se substituer au cadre patrimonial propre à la Malraux.
- Une fois l'immeuble restauré et loué, la gestion locative déléguée sécurise le respect de l'engagement de location.
Pour élargir la comparaison avec d'autres voies d'optimisation dans l'ancien, vous pouvez confronter la Malraux au mécanisme du déficit foncier, dont la logique et les plafonds sont très différents.
Questions fréquentes
Il est de 22 % des dépenses de restauration dans le cas général, et de 30 % lorsque l'immeuble se situe dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, un quartier ancien dégradé ou un secteur assimilé.
Sur les dépenses de restauration effectivement engagées, retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. La réduction s'applique donc à une enveloppe pluriannuelle, et non à un plafond annuel isolé.
L'excédent de réduction d'impôt est reportable sur les trois années suivantes. Il n'est en revanche pas remboursé : il vient s'imputer sur l'impôt de ces années.
La restauration de l'immeuble doit en principe être déclarée d'utilité publique, ce qui atteste de l'intérêt patrimonial de l'opération et de son inscription dans une démarche de sauvegarde encadrée. Certains secteurs protégés en dispensent.
Oui. Après restauration, le logement doit être loué nu, à usage d'habitation principale du locataire, pendant une durée minimale d'engagement. Le non-respect de cet engagement peut entraîner la remise en cause de l'avantage.
Non. C'est un dispositif exigeant, qui suppose des montants de travaux importants et un montage rigoureux. Il vise plutôt des contribuables fortement imposés et prêts à s'engager sur une opération patrimoniale complexe, à faire valider par un professionnel.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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