Fiscalité & optimisation
Plus-value immobilière : les abattements pour durée
La plus-value immobilière des particuliers est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Un abattement pour durée de détention réduit progressivement la base imposable : l'exonération d'impôt sur le revenu est atteinte à 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux à 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Lorsque vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale, la plus-value (différence entre prix de vente et prix de revient) est imposable. Le régime des particuliers prévoit toutefois un abattement pour durée de détention qui réduit l'impôt au fil des années, jusqu'à l'exonération complète.
Comment la plus-value est imposée
La plus-value nette est soumise à deux prélèvements distincts, qui s'appliquent chacun sur une base réduite par un abattement propre.
- 19 % au titre de l'impôt sur le revenu.
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Ces deux impositions ne suivent pas le même rythme d'abattement : c'est pourquoi l'exonération d'impôt sur le revenu intervient plus tôt que celle des prélèvements sociaux.
Le barème de l'abattement pour durée de détention
L'abattement démarre après cinq ans de détention et progresse ensuite chaque année, à un rythme différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22 ans | Exonération totale d'IR | Abattement partiel (barème à vérifier) |
| De la 23e à la 30e année | Déjà exonéré | Abattement complémentaire (barème à vérifier) |
| 30 ans | Déjà exonéré | Exonération totale de PS |
La surtaxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattement pour durée de détention), une surtaxe s'ajoute à l'imposition. Son taux est progressif, de 2 % à 6 %, selon le montant de la plus-value. Elle ne concerne donc que les cessions dégageant une plus-value nette importante.
Anticiper la fiscalité de la revente
La durée de détention est le principal levier : conserver le bien fait mécaniquement baisser l'impôt, jusqu'à l'exonération. Certains travaux et frais peuvent par ailleurs majorer le prix de revient et réduire la plus-value. Estimez l'impact d'une revente avec le simulateur.
Attention au cas particulier de la location meublée : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025. Ce point est développé dans nos guides plus-value LMNP 2025 et amortissement LMNP.
Questions fréquentes
L'exonération est progressive et se fait en deux temps : l'impôt sur le revenu (19 %) est totalement exonéré à 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux (17,2 %) le sont à 30 ans. Entre ces deux durées, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base décroissante.
Non. La vente de la résidence principale bénéficie d'une exonération de plus-value. Le régime des abattements pour durée de détention concerne les autres biens : résidences secondaires, logements locatifs, terrains.
C'est une taxe supplémentaire qui s'applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, après application de l'abattement pour durée de détention. Son taux est progressif, de 2 % à 6 % selon le montant. Elle ne vise donc que les plus-values nettes élevées.
Certains travaux et frais peuvent majorer le prix de revient retenu pour le calcul, ce qui diminue la plus-value imposable, sous conditions de justification. Le notaire détermine les montants admissibles lors de la liquidation de l'impôt à la vente.
Oui. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'abattement pour durée de détention reste applicable ; les résidences services gérées sont exclues de cette réintégration.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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