Questions fréquentes
Qui paie l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Sont concernés les biens et droits immobiliers détenus directement ou via des sociétés, après déduction des dettes qui s'y rapportent (notamment les emprunts en cours). L'immobilier affecté à une activité professionnelle en est en principe exonéré. En dessous du seuil, aucun foyer n'est redevable de l'IFI.
Un impôt réservé aux patrimoines immobiliers importants
L'IFI a succédé à l'impôt de solidarité sur la fortune en recentrant l'imposition sur le seul patrimoine immobilier. Il ne concerne qu'une minorité de foyers : ceux dont la valeur nette du patrimoine immobilier taxable atteint 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal (couple et enfants mineurs à charge), et non par personne.
Comment se détermine la base taxable
La base de l'IFI est le patrimoine immobilier net : on additionne la valeur de tous les biens et droits immobiliers imposables, puis on retranche les dettes qui s'y rapportent. Un patrimoine immobilier brut élevé peut ainsi rester sous le seuil s'il est largement financé à crédit.
- Actif : la valeur vénale au 1er janvier des biens et droits immobiliers, détenus directement ou via des sociétés (à hauteur de la fraction immobilière).
- Passif déductible : les emprunts en cours affectés à l'acquisition ou aux travaux des biens imposables, et certaines impositions liées.
- Net taxable : actif immobilier moins passif déductible. C'est ce montant que l'on compare au seuil de 1 300 000 €.
La résidence principale entre dans la base, mais bénéficie d'un abattement sur sa valeur. Un patrimoine composé de plusieurs biens locatifs peut, lui, atteindre le seuil plus vite : suivez son évolution, notamment si vous développez un portefeuille comme décrit dans notre guide optimiser une TMI élevée.
Biens concernés et biens exonérés
| Dans la base taxable | En principe exonéré |
|---|---|
| Résidence principale (avec abattement) | Immobilier affecté à votre activité professionnelle |
| Résidences secondaires et biens locatifs | Sous conditions, l'immobilier d'exploitation d'une entreprise |
| Terrains, immeubles bâtis et non bâtis | Certains bois, forêts et biens ruraux, sous conditions |
| Fraction immobilière de parts de sociétés | Parts représentatives d'une activité opérationnelle, sous conditions |
Le principe directeur des exonérations est la notion d'immobilier professionnel : un bien utilisé pour l'exercice d'une activité (commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale) sort en principe de l'assiette, sous conditions strictes. À l'inverse, l'immobilier de rapport détenu pour percevoir des loyers reste dans la base.
Franchir le seuil : ce que cela implique
Dès que le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €, l'imposition se calcule selon un barème par tranches, et une décote est prévue juste au-dessus du seuil pour lisser l'entrée dans l'impôt. Les modalités précises et le barème figurent sur les sources officielles : reportez-vous à impots.gouv.fr et faites vérifier votre déclaration. La détention via des structures sociétaires, comme abordé dans le guide la holding à l'IS pour l'immobilier, ne fait pas nécessairement sortir les actifs de l'assiette : la fraction immobilière reste en principe imposable.
Pour anticiper l'impact fiscal global de votre patrimoine locatif au fil de son développement, le comparateur de régimes modélise l'imposition des revenus ; l'IFI, lui, se calcule séparément sur la valeur du patrimoine.
Questions fréquentes
L'IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. En dessous de ce seuil, aucun foyer n'est redevable. Le seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal, pas par personne.
Oui. La base est le patrimoine immobilier net : on déduit les emprunts en cours affectés à l'acquisition ou aux travaux des biens imposables. Un bien largement financé à crédit pèse donc moins dans l'assiette, ce qui peut maintenir un foyer sous le seuil de 1 300 000 €.
Elle entre dans la base taxable, mais bénéficie d'un abattement sur sa valeur. Elle n'est donc pas exonérée : sa valeur nette, après abattement et déduction du prêt éventuel, s'ajoute au reste du patrimoine immobilier pour apprécier le seuil.
En principe non. L'immobilier affecté à l'exercice d'une activité professionnelle est exonéré, sous conditions strictes. C'est le critère central : un bien d'exploitation sort de l'assiette, alors qu'un bien locatif détenu pour percevoir des loyers y reste soumis.
Non, pas en soi. La fraction immobilière des parts de société est en principe intégrée à la base taxable du foyer. La détention sociétaire modifie la gestion et la transmission, mais ne fait pas disparaître les actifs immobiliers de l'assiette de l'IFI.
L'IFI se déclare avec la déclaration de revenus lorsque le seuil est atteint. La valorisation des biens et la liste des dettes déductibles étant techniques, il est prudent de faire vérifier l'évaluation et le barème sur les sources officielles ou par un professionnel.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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