La holding à l'IS pour l'immobilier : principe et intérêts

Qu'est-ce qu'une holding à l'IS ?

Une holding est une société dont l'objet est de détenir des participations dans d'autres sociétés. Appliquée à l'immobilier, elle chapeaute généralement une ou plusieurs sociétés (SCI à l'IS, sociétés d'exploitation) qui portent les biens. Soumise à l'impôt sur les sociétés, elle impose ses bénéfices au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), puis 25 % au-delà, comme toute société à l'IS.

L'intérêt central : la capitalisation

Le premier atout d'une structure à l'IS est de séparer la trésorerie de la société de la fiscalité personnelle de l'associé. Tant que les bénéfices restent dans la holding, ils ne supportent que l'IS ; l'imposition personnelle est différée jusqu'à leur distribution. Cette capitalisation laisse davantage de ressources pour rembourser les crédits, financer des travaux ou acquérir de nouveaux biens.

• Les résultats conservés dans la structure ne subissent que l'IS, pas immédiatement l'impôt sur le revenu de l'associé.
• La trésorerie ainsi préservée peut être réinvestie dans de nouvelles opérations (effet de levier renforcé).
• L'impôt personnel n'est déclenché qu'au moment où l'associé sort les liquidités de la société.

L'effet report d'imposition

Ce mécanisme produit un report d'imposition : au lieu d'être taxé chaque année à votre tranche marginale sur des loyers que vous ne consommez pas forcément, vous ne déclenchez l'imposition personnelle qu'à la distribution. Sur un horizon long et un projet de réinvestissement, ce décalage peut améliorer la capacité de développement du patrimoine. Ce n'est pas une exonération : l'impôt personnel reste dû, mais plus tard et sur les seules sommes effectivement sorties.

Le régime mère-fille

Lorsque la holding détient des filiales, le régime mère-fille permet, sous conditions, de faire remonter les dividendes des filiales vers la holding en n'étant imposé que sur une quote-part réduite de frais et charges, afin d'éviter une double imposition à l'IS au sein du groupe. Ce régime facilite la circulation de la trésorerie entre les sociétés du groupe et sa réallocation vers de nouveaux projets. Ses conditions d'application (seuil et durée de détention des titres, notamment) sont précises : elles doivent être vérifiées au cas par cas.

La sortie : flat tax à 30 %

Le revers de la capitalisation est la fiscalité de sortie. Lorsque la holding distribue des dividendes à l'associé personne physique, ceux-ci supportent en principe le prélèvement forfaitaire unique (flat tax) de 30 %, qui regroupe l'imposition à l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C'est le prix du report : l'imposition personnelle, différée pendant la phase de capitalisation, s'applique au moment où l'on récupère effectivement l'argent.

Est-ce fait pour vous ?

La holding à l'IS s'adresse à des investisseurs qui réinvestissent leurs résultats sur le long terme, pas à ceux qui ont besoin des loyers pour vivre au quotidien. Elle ajoute des obligations comptables et juridiques et engage sur la durée. Avant d'en arriver là, comparez d'abord les structures plus simples : voyez LMNP ou SCI à l'IS, SCI à l'IR ou à l'IS et la flat tax en SCI à l'IS. Pour modéliser l'imposition d'un projet selon le régime, utilisez le comparateur de régimes. L'éditeur du site, AD GESTION, propose par ailleurs des simulateurs patrimoniaux pour aller plus loin.