Taxe d'habitation résidence secondaire 2026 : qui paie ?

La taxe d'habitation existe-t-elle encore en 2026 ?

La réforme de suppression de la taxe d'habitation, étalée jusqu'en 2023, ne portait que sur la résidence principale. Pour tout autre logement meublé — une résidence secondaire, un pied-à-terre, un logement gardé à disposition — la taxe d'habitation demeure. On parle depuis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Elle est établie chaque année par l'administration fiscale et l'avis d'imposition arrive à l'automne, avec une échéance de paiement distincte de celle de la taxe foncière.

Concrètement, si vous possédez ou occupez un logement meublé qui n'est pas votre domicile principal, vous n'avez rien gagné à la réforme : la THRS est calculée sur les mêmes bases qu'auparavant, sans le dégrèvement qui a fait disparaître la taxe pour les résidences principales. Source officielle : la THRS expliquée par la DGFiP.

Qui paie la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

Le redevable est l'occupant du logement au 1er janvier de l'année d'imposition. La situation retenue est figée à cette date : peu importe que vous vendiez le bien en février ou que vous en changiez l'usage en cours d'année. Pour une résidence secondaire, l'occupant est en général le propriétaire lui-même, puisqu'il en garde la jouissance. Si le logement est loué en meublé à titre de résidence secondaire d'un tiers, c'est le locataire occupant au 1er janvier qui est redevable.

Un logement laissé vide de meubles, en revanche, ne relève pas de la THRS mais peut tomber sous la taxe sur les logements vacants. La distinction est essentielle et détermine à quelle taxe vous êtes soumis : voir plus bas et notre guide taxe sur les logements vacants 2026.

Comment la THRS est-elle calculée ?

La base d'imposition est la valeur locative cadastrale du logement — le loyer annuel théorique que l'administration attribue au bien — à laquelle s'appliquent les taux votés par la commune et son intercommunalité. Contrairement à la taxe foncière, aucun abattement de 50 % ne réduit la base : la THRS porte sur la valeur locative dans son intégralité (sous réserve des abattements locaux éventuels).

À cette imposition de base peut s'ajouter la majoration de zone tendue, calculée sur la seule part communale de la taxe.

La majoration de 5 % à 60 % en zone tendue

Les communes classées en zone tendue (là où l'offre de logements est insuffisante face à la demande) peuvent, sur délibération, majorer la part communale de la THRS. Le taux de cette surtaxe est libre entre 5 % et 60 % (article 1407 ter du CGI). L'objectif affiché est de dissuader l'immobilisation de logements en résidence secondaire dans les zones où l'accès au logement est difficile. Référence légale : article 1407 ter du CGI.

Toutes les communes en zone tendue n'appliquent pas la majoration, et celles qui le font ne retiennent pas toutes le taux plein. Paris a fixé la majoration au maximum, soit 60 %. Pour connaître la situation d'une ville précise, consultez nos fiches par ville.

Résidence principale, secondaire, logement vacant : quelle taxe ?

Le régime dépend de l'usage réel du logement au 1er janvier. Le tableau ci-dessous récapitule quelle imposition s'applique à chaque cas.

Quelle différence entre la THRS et la taxe sur les logements vacants ?

Les deux taxes ne peuvent pas se cumuler sur un même bien, car elles visent des situations opposées :

• La THRS frappe un logement meublé et à disposition de son propriétaire ou occupant : il est habitable et effectivement gardé pour un usage secondaire.
• La taxe sur les logements vacants (TLV) frappe un logement vide de meubles et inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier, en zone tendue, au taux de 17 % de la valeur locative la première année puis 34 % ensuite (article 232 du CGI).

Autrement dit, garnir un logement de meubles pour le sortir de la vacance le fait basculer de la TLV vers la THRS, mais ne le rend pas exonéré. Le détail des taux et conditions de la TLV figure dans notre guide taxe sur les logements vacants 2026.

Exemple de calcul de THRS avec majoration

Prenons un appartement gardé en résidence secondaire dans une commune en zone tendue ayant voté une majoration de 60 %. Les montants ci-dessous sont donnés à titre d'illustration ; les valeurs locatives et les taux réels varient d'une commune à l'autre.

Dans cet exemple, la majoration de zone tendue ajoute 450 € à une cotisation de base de 1 000 €, soit un surcoût de 45 % sur la note finale. Pour une résidence secondaire durablement inoccupée, ce niveau de taxation change souvent l'équation économique du bien.

Faut-il transformer sa résidence secondaire en location ?

Un logement loué à un occupant qui en fait sa résidence principale échappe à la THRS : c'est alors le locataire qui est concerné par la taxe d'habitation… mais celle-ci a été supprimée sur la résidence principale. Le bien ne supporte donc plus ni THRS, ni majoration de zone tendue, ni taxe sur les logements vacants. Il faut mettre en regard le loyer perçu, la fiscalité des revenus fonciers et la perte de jouissance personnelle du bien.

Pour chiffrer précisément l'impact d'une mise en location sur votre imposition, testez vos hypothèses dans le simulateur fiscal immobilier et mesurez la rentabilité nette avec l'outil de rentabilité locative.

Quand paie-t-on la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

L'avis de THRS est mis à disposition à l'automne et la date limite de paiement se situe généralement en fin d'année, après l'échéance de la taxe foncière. Contrairement à la taxe foncière, la THRS n'est pas déductible des revenus fonciers : elle reste une charge personnelle du propriétaire occupant. Vérifiez chaque année la date exacte figurant sur votre avis sur impots.gouv.fr.