Questions fréquentes
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Les revenus fonciers (loyers de logements loués nus) se déclarent selon deux régimes. Si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €, le micro-foncier s'applique par défaut : vous reportez le montant brut sur la déclaration principale 2042 et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà de 15 000 €, ou sur option, le régime réel s'impose : vous remplissez le formulaire 2044, sur lequel vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurances, frais de gestion). Le résultat obtenu est ensuite reporté sur la 2042.
Deux régimes selon le montant de vos loyers
Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus pour un logement loué nu (non meublé). Leur déclaration dépend d'un seuil unique de 15 000 € de loyers annuels et d'un éventuel choix de votre part entre deux régimes : le micro-foncier et le régime réel. Pour comparer l'impact des deux sur votre imposition, notre comparateur de régimes fait le calcul à partir de vos chiffres.
Le micro-foncier : simplicité et abattement de 30 %
Si le total de vos loyers fonciers ne dépasse pas 15 000 € par an, vous relevez automatiquement du micro-foncier. La démarche est simple : vous reportez le montant brut de vos loyers directement sur la déclaration de revenus principale 2042, sans remplir de formulaire annexe. L'administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir l'ensemble de vos charges. Vous n'êtes imposé que sur les 70 % restants, ajoutés à vos autres revenus selon votre tranche d'imposition, puis soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le régime réel : la déclaration 2044
Au-delà de 15 000 € de loyers, ou sur option (intéressante dès que vos charges sont élevées), vous passez au régime réel et remplissez le formulaire 2044. Vous y déclarez vos loyers encaissés, puis vous en déduisez vos charges réelles. Le résultat — bénéfice ou déficit — est ensuite reporté sur la 2042. Les principales charges déductibles au réel sont les suivantes.
- Intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, la conservation ou la réparation du bien
- Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
- Taxe foncière (hors part d'ordures ménagères récupérable sur le locataire)
- Assurances (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés)
- Frais de gestion, d'agence et de syndic, et provisions pour charges de copropriété
- Frais de procédure en cas de litige avec un locataire
Lorsque les charges dépassent les loyers, le réel génère un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (plafond majoré à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, sous réserve de la période d'application en vigueur). Pour approfondir, voyez nos guides qu'est-ce que le déficit foncier ? et charges déductibles des revenus fonciers. Si vous déléguez la gestion, notez que les honoraires de gestion locative déléguée figurent parmi les charges déductibles.
Micro-foncier ou réel : comment choisir
| Critère | Micro-foncier | Régime réel (2044) |
|---|---|---|
| Seuil | Loyers ≤ 15 000 €/an | Loyers > 15 000 € ou sur option |
| Formulaire | Report direct sur la 2042 | Formulaire 2044 puis report sur la 2042 |
| Prise en compte des charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Déduction des charges réelles |
| Déficit foncier possible | Non | Oui, jusqu'à 10 700 € (voire 21 400 €) |
L'option pour le réel engage en principe pour plusieurs années : évaluez-la avec soin. Notre guide micro-foncier ou réel ? détaille l'arbitrage, et la page service-public.fr recense les règles officielles de déclaration.
Questions fréquentes
Au micro-foncier, aucun formulaire annexe : vous reportez le montant brut de vos loyers sur la déclaration principale 2042. Au régime réel, vous remplissez le formulaire 2044, où vous déduisez vos charges, avant de reporter le résultat sur la 2042.
Le micro-foncier s'applique tant que vos loyers de location nue ne dépassent pas 15 000 € par an. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. En dessous, vous pouvez malgré tout opter pour le réel si c'est plus avantageux.
L'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, censé couvrir vos charges. Vous n'êtes imposé que sur les 70 % restants, sans avoir à justifier de dépenses réelles. En contrepartie, aucune charge ni déficit ne peut être déduit.
Notamment les intérêts d'emprunt, les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, la taxe foncière, les assurances propriétaire non occupant et loyers impayés, les frais de gestion, d'agence et de syndic, ainsi que les frais de procédure. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.
Oui, en optant pour le régime réel lors de votre déclaration. Cette option engage en principe pour plusieurs années. Elle est pertinente dès que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire de 30 %, par exemple en cas de crédit ou de travaux importants.
Non. La 2044 concerne la location nue (revenus fonciers). Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le micro-BIC ou le régime réel, et non des revenus fonciers.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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