Taxe sur les logements vacants 2026 : 17 % puis 34 %

Un logement qui reste vide coûte cher : pas de loyer, des charges qui courent, et, dans les zones où la demande dépasse l'offre, une taxe spécifique. La taxe sur les logements vacants (TLV) a été conçue pour dissuader la rétention de logements habitables. Comprendre son déclenchement, c'est comprendre comment l'éviter.

Quel est le taux de la TLV en 2026 ?

La TLV est assise sur la valeur locative cadastrale du logement, la même base que celle utilisée pour la taxe foncière et la taxe d'habitation. Le taux, fixé par l'article 232 du CGI, est progressif dans le temps : 17 % la première année d'imposition, puis 34 % à partir de la deuxième année de taxation. Plus la vacance se prolonge, plus la note s'alourdit.

À ce montant s'ajoutent des frais de gestion prélevés par l'administration. La taxe est établie au nom du propriétaire (ou de l'usufruitier) au 1er janvier ; ce n'est pas une charge récupérable sur un locataire, puisque, par définition, il n'y en a pas.

Quelles conditions déclenchent la taxe ?

Trois conditions cumulatives doivent être réunies au 1er janvier de l'année d'imposition :

• Un logement à usage d'habitation, clos et couvert, doté des éléments de confort minimaux le rendant habitable : la TLV ne vise pas les locaux insalubres ou nécessitant de gros travaux pour être occupés.
• Une vacance d'au moins un an au 1er janvier : le logement doit être libre de tout occupant et vide de meubles suffisants pour une occupation depuis douze mois consécutifs.
• Une localisation en zone tendue, c'est-à-dire dans une commune appartenant à une agglomération où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.

Le périmètre des communes concernées a été fortement élargi par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, qui a modifié le zonage historique du décret n° 2013-392. Résultat : des milliers de communes supplémentaires, notamment des villes moyennes et des zones littorales ou touristiques, sont entrées dans le champ de la TLV. Un logement qui n'était pas taxable auparavant peut donc l'être désormais sans que rien n'ait changé, sinon le classement de sa commune.

Certaines situations écartent la taxe. La vacance involontaire n'est pas taxée : logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, bien nécessitant des travaux importants (au-delà de 25 % de sa valeur), ou occupation supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs dans l'année. C'est au propriétaire de démontrer, en cas de contestation, que la vacance lui échappe.

TLV ou THLV : quelle différence ?

Deux dispositifs coexistent en 2026 et il ne faut pas les confondre. La TLV est nationale et s'applique de plein droit en zone tendue. Hors zone tendue, une commune peut, sur délibération, instituer la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Les logiques diffèrent sur la durée de vacance exigée et sur le taux.

Un même logement ne peut pas être soumis aux deux à la fois : la THLV ne concerne que les communes non couvertes par la TLV. Autrement dit, c'est le classement de la commune qui détermine le régime applicable.

Un exemple chiffré

Prenons un appartement en zone tendue dont la valeur locative cadastrale annuelle ressort à 6 000 € (montant d'illustration figurant sur l'avis d'imposition, à ne pas confondre avec le loyer réel). S'il reste vacant plus d'un an :

• 1re année de taxation : 6 000 € × 17 % = 1 020 € de TLV.
• 2e année et suivantes : 6 000 € × 34 % = 2 040 € de TLV par an.

Sur deux ans de vacance prolongée, la facture cumulée dépasse 3 000 € — auxquels s'ajoutent la taxe foncière, l'absence de loyers et les charges de copropriété. La comparaison est vite faite : remettre le bien en location fait disparaître la taxe et transforme un poste de coût en revenu.

Comment éviter la taxe : supprimer la vacance

La TLV n'a qu'une seule cause, la vacance, et donc qu'une seule vraie parade : remettre le logement en location avant le 1er janvier suivant. Un bien occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs dans l'année sort du champ de la taxe. L'enjeu est donc de raccourcir au maximum le délai de relocation.

• Diagnostiquez la cause de la vacance : loyer trop élevé, bien à rafraîchir, annonce peu visible, dossier locataire mal sécurisé. Chaque cause a sa solution.
• Réalisez les travaux utiles avant la mise en location plutôt que de laisser le logement se dégrader vide : les travaux déductibles ou amortissables réduisent en plus votre imposition.
• Fixez un loyer cohérent avec le marché pour éviter une vacance prolongée qui, elle, n'est pas exonérée si le prix demandé est excessif.
• Soignez la relocation : un état des lieux rigoureux et un dossier solide accélèrent la remise sur le marché et sécurisent le bail.

Que faire si vous recevez un avis de TLV ?

Vérifiez d'abord la réalité de la vacance : un logement effectivement occupé plus de quatre-vingt-dix jours dans l'année, ou occupé au 1er janvier, ne devrait pas être taxé. Contrôlez ensuite la valeur locative retenue, qui peut être obsolète. En cas d'erreur ou de vacance involontaire (mise en location au prix du marché sans preneur, travaux lourds), vous pouvez présenter une réclamation au service des impôts avant la date limite figurant sur l'avis, pièces à l'appui.

Enfin, si le bien produisait des revenus, la fiscalité foncière prend le relais : au régime réel, pensez aux charges déductibles des revenus fonciers et à une déclaration 2044 correctement remplie. Mieux vaut un logement loué et fiscalisé qu'un logement vide et taxé.