Fiscalité & optimisation
Amortissement LMNP : mode d'emploi
En LMNP au réel, l'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bâti (hors terrain, non amortissable), du mobilier et des travaux. Il réduit, voire annule, le résultat imposable, mais ne peut pas créer de déficit : l'amortissement est plafonné à hauteur d'un résultat nul, et la part non utilisée est reportable sans limite de durée. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025.
L'amortissement est le principal atout fiscal de la location meublée au réel. Il traduit comptablement l'usure du bien et de son équipement, et vient en déduction des loyers imposables. Bien utilisé, il permet de percevoir des revenus locatifs tout en neutralisant l'impôt pendant de longues années.
Ce que l'on amortit en LMNP
L'amortissement porte sur trois grandes masses, chacune avec sa propre durée. La règle fondamentale est que le terrain ne s'amortit pas : seule la construction, le mobilier et les travaux se déprécient dans le temps.
- Le bâti, ventilé par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), chaque composant ayant sa durée propre. La quote-part de terrain est exclue.
- Le mobilier et l'équipement (cuisine équipée, literie, électroménager, mobilier), amortis sur des durées plus courtes.
- Les travaux immobilisés, amortis selon leur nature.
Cette ventilation par composants est ce qui rend l'amortissement du bâti à la fois technique et puissant : elle étale la déduction sur des durées différenciées et optimise l'effet fiscal année après année.
La règle du résultat nul et le report
À la différence du déficit foncier, l'amortissement en LMNP ne peut pas créer de déficit. Il ne s'impute qu'à hauteur d'un résultat nul : une fois les loyers ramenés à zéro après déduction des charges et de l'amortissement, l'excédent d'amortissement non consommé n'est pas perdu.
- L'amortissement est déductible dans la limite du bénéfice restant après les autres charges : il ne rend pas le résultat négatif.
- La fraction d'amortissement non utilisée une année est reportable sur les exercices suivants, sans limitation de durée.
- Ce stock d'amortissement en report permet de continuer à neutraliser l'impôt les années où les loyers augmentent ou les charges diminuent.
La réforme 2025 de la plus-value LMNP
La loi de finances 2025 (article 84) a modifié le calcul de la plus-value en location meublée non professionnelle. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Autrement dit, l'avantage obtenu pendant l'exploitation est en partie repris au moment de la revente.
L'abattement pour durée de détention continue toutefois de s'appliquer selon le régime des plus-values des particuliers. Certaines résidences services gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclues de cette réintégration. Pour le détail de la mécanique, consultez notre guide dédié à la plus-value LMNP 2025.
Estimer l'effet de l'amortissement
L'impact de l'amortissement dépend du prix du bien, de la part du bâti et du niveau des loyers. Le simulateur modélise cet effet à partir d'hypothèses transparentes (amortissement du bâti sur 30 ans, mobilier sur 10 ans). Pour comparer le meublé à d'autres régimes, voyez location nue ou meublée et LMNP ou SCI à l'IS.
Côté exploitation, un bail meublé conforme et une bonne couverture des risques sécurisent le rendement : pensez au modèle de bail conforme et à l'assurance loyers impayés (GLI), elle-même déductible au réel.
Questions fréquentes
Non. Le terrain n'est pas considéré comme un actif qui se déprécie : il n'est donc pas amortissable. Seule la valeur du bâti, ventilée par composants, ainsi que le mobilier et les travaux, peuvent être amortis. Une quote-part de terrain doit être isolée du prix d'acquisition.
Non. Contrairement au déficit foncier, l'amortissement LMNP ne peut pas rendre le résultat négatif. Il s'impute seulement à hauteur d'un résultat nul. La fraction non utilisée est reportable sans limite de durée sur les exercices suivants.
Il est mis en report. Ce stock d'amortissement reste disponible pour les années suivantes et permet de continuer à réduire le résultat imposable lorsque les loyers augmentent ou que les charges baissent, sans limitation de durée.
Non, mais elle en réduit l'avantage à la revente. Pendant l'exploitation, l'amortissement continue de neutraliser l'impôt. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value. Les résidences services gérées en sont exclues.
Ce n'est pas une obligation légale, mais l'amortissement suppose une comptabilité BIC complète : plan d'amortissement par composants, liasse fiscale et suivi des reports. La plupart des loueurs au réel s'appuient sur un expert-comptable ou un outil comptable spécialisé.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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