Comparatifs de régimes
Meublé de tourisme ou location longue durée ?
La location meublée longue durée et le meublé de tourisme relèvent toutes deux des BIC, mais leurs seuils micro et leurs contraintes diffèrent depuis la réforme de la loi « Le Meur » de 2024. En meublé longue durée, le micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 %. En meublé de tourisme classé, le régime reste de 77 700 € et 50 % ; s'il n'est pas classé, il tombe à 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement. Le tourisme peut rapporter davantage mais s'accompagne de contraintes réglementaires (changement d'usage, autorisations) que la longue durée n'impose pas.
Louer en meublé peut prendre deux formes très différentes : la location meublée longue durée (résidence principale du locataire) et le meublé de tourisme (courte durée, voyageurs de passage). Depuis la loi dite « Le Meur » n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, leur fiscalité au régime micro s'est nettement écartée. Voici comment arbitrer.
Le micro-BIC après la réforme Le Meur
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, censé couvrir les charges. Les seuils et taux dépendent désormais du type de meublé :
- Meublé longue durée : micro-BIC jusqu'à 77 700 € de recettes, abattement de 50 %.
- Meublé de tourisme classé : micro-BIC jusqu'à 77 700 € de recettes, abattement de 50 %.
- Meublé de tourisme non classé : seuil abaissé à 15 000 € de recettes, abattement réduit à 30 % (réforme loi Le Meur).
Le classement d'un meublé de tourisme (procédure d'étoiles) devient donc un enjeu fiscal : il conditionne l'accès au micro-BIC le plus favorable. Au-delà de ces seuils, ou si le réel est plus avantageux, le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Pour comparer micro et réel, voyez notre guide micro-BIC ou réel en LMNP.
Les contraintes réglementaires
La fiscalité n'est qu'une partie de l'équation. Le meublé de tourisme est bien plus encadré que la longue durée :
- Changement d'usage : dans de nombreuses communes tendues, transformer un logement d'habitation en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage, parfois assortie d'une compensation.
- Enregistrement et numéro de déclaration : la mairie peut imposer une déclaration préalable et un numéro à afficher sur les annonces.
- Limitation du nombre de nuitées : la location d'une résidence principale en courte durée est plafonnée en nombre de jours par an dans certaines villes.
- Règlement de copropriété : il peut interdire ou restreindre la location de courte durée.
La location meublée longue durée, elle, obéit au cadre classique du bail d'habitation meublé, sans autorisation d'usage ni plafond de nuitées. Elle est plus simple à gérer sur le plan administratif.
| Critère | Longue durée | Tourisme classé | Tourisme non classé |
|---|---|---|---|
| Seuil micro-BIC | 77 700 € | 77 700 € | 15 000 € |
| Abattement micro-BIC | 50 % | 50 % | 30 % |
| Changement d'usage | Non | Possible en zone tendue | Possible en zone tendue |
| Plafond de nuitées | Non | Possible (résidence principale) | Possible (résidence principale) |
| Gestion | Bail meublé classique | Rotation fréquente | Rotation fréquente |
Rendement contre simplicité
Le meublé de tourisme peut générer des recettes supérieures à la longue durée, surtout dans les zones touristiques, mais au prix d'une gestion intensive (ménage, accueil, saisonnalité) et d'un cadre réglementaire mouvant. La longue durée offre des revenus plus réguliers, une vacance locative souvent plus faible et une charge administrative allégée. Comparez l'impact fiscal des loyers selon le régime avec le comparateur de régimes.
Sécuriser l'exploitation
Quel que soit votre choix, sécurisez la location : en longue durée, une assurance loyers impayés (GLI) protège vos revenus, et une gestion locative déléguée peut prendre en charge le quotidien. Estimez d'abord la rentabilité nette de chaque scénario avec le calculateur de rentabilité.
Questions fréquentes
La réforme abaisse le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés : le seuil passe à 15 000 € de recettes et l'abattement à 30 %. Les meublés de tourisme classés conservent, eux, un seuil de 77 700 € et un abattement de 50 %.
Au micro-BIC, le meublé longue durée bénéficie d'un seuil de 77 700 € et d'un abattement de 50 %, comme le tourisme classé. La différence se joue surtout face au tourisme non classé, désormais nettement moins favorable, et sur les contraintes de gestion.
Dans beaucoup de communes tendues, oui : un changement d'usage, une déclaration en mairie ou un numéro d'enregistrement peuvent être exigés, et le nombre de nuitées d'une résidence principale peut être plafonné. Ces règles sont locales.
Non, mais il est devenu déterminant sur le plan fiscal : seul le meublé de tourisme classé conserve le micro-BIC à 77 700 € et 50 %. Sans classement, le régime micro est bien moins avantageux.
Oui. Le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien, ce qui peut être plus avantageux que le micro dès que les charges ou l'amortissement sont élevés, notamment en tourisme non classé.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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