Questions fréquentes
Quand passer du micro au régime réel ?
Le passage au régime réel devient intéressant dès que vos charges réelles déductibles dépassent l'abattement forfaitaire du régime micro. En location nue, l'abattement micro-foncier est de 30 % (jusqu'à 15 000 € de recettes) ; en location meublée, l'abattement micro-BIC est de 50 % (jusqu'à 77 700 € en longue durée). Concrètement, si vous avez un crédit, des travaux ou, en meublé, un amortissement à déduire, le réel est souvent plus avantageux. Le réel devient par ailleurs obligatoire au-delà des seuils du micro.
Le principe de l'arbitrage
Le régime micro applique un abattement forfaitaire censé représenter vos charges : vous n'avez rien à justifier, mais vous ne pouvez rien déduire de plus. Le régime réel fonctionne à l'inverse : vous déduisez vos charges réelles, à condition de les justifier. La règle de décision est simple : si vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire, le réel réduit davantage votre impôt.
| Location | Abattement micro | Seuil de recettes |
|---|---|---|
| Nue (micro-foncier) | 30 % | 15 000 € |
| Meublée longue durée (micro-BIC) | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
En location nue : le poids des travaux et du crédit
Au micro-foncier, l'abattement est de 30 %. Le réel devient pertinent lorsque vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion) dépassent ce forfait. C'est fréquemment le cas si :
- Vous financez le bien à crédit et payez des intérêts d'emprunt importants.
- Vous réalisez des travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration, pouvant générer un déficit foncier.
- Vos recettes dépassent 15 000 €, auquel cas le réel devient obligatoire.
Notre comparatif détaillé micro-foncier ou réel vous aide à trancher sur vos chiffres.
En location meublée : l'atout de l'amortissement
Au micro-BIC meublé longue durée, l'abattement est de 50 %, ce qui est plus généreux qu'en foncier. Le réel reste toutefois souvent gagnant grâce à l'amortissement du bien et du mobilier, qui vient s'ajouter aux charges déductibles et annule fréquemment le résultat imposable. Le réel s'impose particulièrement lorsque :
- Vous avez un crédit et des charges significatives.
- L'amortissement (bâti hors terrain, mobilier, travaux) représente une déduction importante.
- Vos recettes dépassent 77 700 €, seuil au-delà duquel le réel devient obligatoire.
Voir notre comparatif micro-BIC ou réel en LMNP et le guide qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?.
Comment et quand opter
Le régime réel s'applique automatiquement au-delà des seuils. En dessous, il résulte d'une option à formuler auprès de l'administration, dans les délais et selon les modalités propres à chaque régime (foncier ou BIC). L'option engage généralement pour plusieurs années : elle doit donc être réfléchie sur la durée, en tenant compte de l'évolution prévisible de vos charges (fin de travaux, extinction du crédit).
Chiffrer les deux régimes avant de décider
La bonne méthode consiste à comparer l'impôt dû sous chaque régime sur votre situation réelle. Le simulateur calcule les deux options côte à côte. Pour la location nue, un suivi rigoureux des dépenses facilite le passage au réel : la gestion locative déléguée centralise les justificatifs, et des outils de gestion gratuits aident à suivre rentabilité et charges.
Questions fréquentes
Dès que vos charges réelles déductibles dépassent l'abattement du micro : 30 % en location nue (micro-foncier) ou 50 % en meublé longue durée (micro-BIC). En meublé, l'amortissement fait souvent pencher la balance vers le réel.
Oui. Il devient obligatoire au-delà des seuils du micro : 15 000 € de recettes en micro-foncier et 77 700 € en micro-BIC meublé longue durée. En dessous, le réel résulte d'une option.
En dessous des seuils, le réel s'obtient sur option auprès de l'administration, selon les délais et modalités propres au régime foncier ou BIC. L'option engage en général pour plusieurs années, il faut donc l'anticiper.
Oui, quand vos charges sont faibles. Sans crédit ni travaux, et en meublé sans amortissement significatif, l'abattement forfaitaire du micro peut être plus favorable et reste beaucoup plus simple à déclarer.
Depuis la réforme, le meublé de tourisme non classé relève d'un seuil de 15 000 € et d'un abattement de 30 %, contre 77 700 € et 50 % pour un meublé de tourisme classé.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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