Comparatifs de régimes
Micro-BIC ou réel en LMNP : lequel choisir ?
En LMNP, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers meublés, tant qu'ils ne dépassent pas 77 700 € par an : simple, sans autre déduction. Le régime réel déduit vos charges effectives et surtout l'amortissement du bâti, du mobilier et des travaux, ce qui neutralise souvent totalement l'impôt pendant des années. Le réel devient gagnant dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % de vos loyers, ce qui est fréquent avec un crédit ou un bien récemment acquis. Le micro-BIC reste pertinent pour de petits loyers avec peu de charges.
En location meublée non professionnelle (LMNP), les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles : le micro-BIC, forfaitaire, et le régime réel, qui ouvre la déduction des charges et surtout l'amortissement du bien. Le choix repose sur un arbitrage simple entre un abattement de 50 % et vos déductions réelles.
Le micro-BIC : un abattement de 50 %
Le micro-BIC s'applique en meublé longue durée tant que vos loyers annuels ne dépassent pas 77 700 €. Vous déclarez le montant brut et l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % : seule la moitié de vos loyers est imposée, au barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Aucune charge réelle ni amortissement ne se déduit en plus.
Le régime réel : charges et amortissement
Au réel, vous renoncez à l'abattement mais vous déduisez vos charges effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion et de comptabilité, petit mobilier. S'ajoute le levier décisif du LMNP : l'amortissement.
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bâti (le terrain n'est pas amortissable), du mobilier et des travaux. Il s'impute dans la limite d'un résultat nul, et l'excédent non utilisé est reportable sur les exercices suivants. Combiné aux charges, il neutralise souvent totalement l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Le fonctionnement détaillé est expliqué dans notre guide amortissement LMNP.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de loyers | 77 700 €/an | Aucun (obligatoire au-delà de 77 700 €) |
| Déduction | Abattement forfaitaire de 50 % | Charges réelles justifiées |
| Amortissement du bien | Non | Oui (bâti + mobilier + travaux) |
| Comptabilité | Déclaration simplifiée | Comptabilité BIC, souvent expert-comptable |
| Cas favorable | Petits loyers, peu de charges | Crédit, bien récent, charges élevées |
Quand le réel devient-il gagnant ?
- Vous financez le bien à crédit : intérêts d'emprunt et amortissement se cumulent et dépassent vite l'abattement forfaitaire de 50 %.
- Vous venez d'acquérir un bien à forte valeur : l'amortissement du bâti, calculé sur le prix d'acquisition, génère une déduction importante.
- Vous avez meublé et rénové : mobilier et travaux amortissables gonflent la déduction réelle au-delà du forfait micro.
- À l'inverse, pour un petit loyer sans emprunt ni charge, le micro-BIC et son abattement de 50 % restent souvent plus simples et suffisants.
Passer à l'action
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Questions fréquentes
En meublé longue durée, le micro-BIC s'applique tant que vos loyers annuels ne dépassent pas 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. En dessous, vous pouvez choisir le réel sur option si c'est plus avantageux.
Non. L'amortissement du bâti, du mobilier et des travaux est réservé au régime réel. Le micro-BIC se limite à l'abattement forfaitaire de 50 %, sans aucune déduction supplémentaire. C'est justement l'amortissement qui rend le réel souvent bien plus performant.
Dès que vos charges et amortissements réels dépassent 50 % de vos loyers, le régime réel l'emporte sur le micro-BIC. Avec un crédit en cours ou un bien récemment acquis, ce seuil est fréquemment franchi, l'amortissement du bâti pesant lourd dans la déduction.
Il suppose une comptabilité BIC : registre des immobilisations, plan d'amortissement, liasse fiscale. Beaucoup d'investisseurs recourent à un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles. En contrepartie, l'économie d'impôt est souvent très supérieure à ce coût.
Elle n'interdit pas le réel, mais réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025, hors résidences services gérées. L'avantage annuel demeure ; c'est la fiscalité de la revente qu'il faut désormais anticiper.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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