Comparatifs de régimes
SARL de famille ou LMNP : quel cadre pour louer meublé ?
La SARL de famille et le LMNP en nom propre permettent tous deux de louer en meublé, d'amortir le bien et de rester imposé au régime des BIC. La SARL de famille conserve la transparence fiscale (les bénéfices sont imposés à l'impôt sur le revenu chez chaque associé, non à l'IS), mais elle n'est ouverte qu'à un cercle familial strict (parents, enfants, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS) et suppose de créer et gérer une société. Le LMNP en nom propre est plus simple : il convient à un investisseur seul ou à un couple qui n'a pas besoin d'une structure sociétaire.
Pour louer en meublé à plusieurs membres d'une même famille tout en gardant le bénéfice de l'amortissement, deux cadres reviennent souvent : la SARL de famille et le LMNP (loueur en meublé non professionnel) détenu en nom propre ou en indivision. Les deux relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et autorisent l'amortissement du bien, mais leur logique juridique diffère nettement.
La SARL de famille : une société transparente à l'IR
La SARL de famille est une SARL classique qui opte pour le régime des sociétés de personnes. Grâce à cette option, elle échappe à l'impôt sur les sociétés : chaque associé est imposé à l'impôt sur le revenu sur sa quote-part de bénéfice, dans la catégorie des BIC. C'est ce qui la distingue d'une SCI, laquelle ne peut pas louer en meublé de façon habituelle sans risquer une requalification à l'IS. La SARL de famille peut donc exploiter du meublé en conservant la souplesse fiscale du nom propre.
Cette option a une contrepartie stricte : les associés doivent être parents en ligne directe (parents, enfants, grands-parents), frères et sœurs, ou conjoints et partenaires de PACS. Un associé hors de ce cercle fait perdre le bénéfice de la transparence. La société tient une comptabilité commerciale complète, dépose ses comptes et pratique l'amortissement au niveau du bilan social.
Le LMNP en nom propre : la voie la plus simple
Le LMNP se détient directement, sans société. Au régime réel, il permet lui aussi d'amortir le bâti (le terrain n'est jamais amortissable), le mobilier et les travaux, ce qui réduit voire annule le résultat imposable pendant des années. Les loyers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un investisseur seul ou un couple marié ou pacsé, la détention en nom propre suffit le plus souvent et évite les frais et obligations d'une structure. Nous détaillons ce mécanisme dans le guide amortissement LMNP.
L'indivision reste possible entre plusieurs personnes, mais elle est juridiquement rigide (décisions à l'unanimité ou à la majorité qualifiée, sortie parfois délicate). C'est précisément là que la SARL de famille peut apporter de la souplesse, en organisant la détention par parts sociales.
| Critère | SARL de famille | LMNP nom propre |
|---|---|---|
| Nature | Société (SARL) à l'IR sur option | Détention directe |
| Imposition des bénéfices | IR chez chaque associé (BIC) | IR + 17,2 % PS (BIC) |
| Amortissement | Oui (bâti + mobilier) | Oui (bâti + mobilier) |
| Associés autorisés | Cercle familial strict | Sans objet (ou indivision) |
| Détention à plusieurs | Souple (parts sociales) | Indivision, plus rigide |
| Formalisme | Élevé (statuts, comptes, gérance) | Modéré (comptabilité BIC) |
Quel cadre pour quelle situation ?
- Vous investissez seul ou en couple : le LMNP en nom propre est généralement le plus simple et le moins coûteux à gérer.
- Vous investissez avec vos enfants, vos parents ou une fratrie et souhaitez organiser la détention et la transmission : la SARL de famille offre un cadre par parts sociales tout en gardant l'imposition à l'IR.
- Vous anticipez une transmission progressive : la donation de parts de SARL peut être plus lisible qu'une indivision ; à arbitrer avec un notaire.
Pour chiffrer l'effet de l'amortissement et comparer le meublé au réel avec les autres régimes sur vos propres montants, utilisez le comparateur de régimes. Vous pouvez aussi confronter meublé et location nue dans le guide location nue ou meublée.
Questions fréquentes
Oui, sur option pour le régime des sociétés de personnes. Chaque associé déclare alors sa quote-part de bénéfice à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, comme un loueur en meublé. Sans cette option, ou si elle est perdue, la société bascule à l'impôt sur les sociétés.
Uniquement des membres d'une même famille : parents et enfants en ligne directe, grands-parents, frères et sœurs, ainsi que conjoints et partenaires de PACS. L'entrée d'un associé hors de ce cercle fait perdre la transparence fiscale.
Oui. La SARL de famille relève des BIC et peut amortir le bâti, le mobilier et les travaux dans les mêmes conditions qu'un LMNP au réel. L'amortissement réduit le résultat imposable, dans la limite d'un résultat nul, l'excédent étant reportable.
Une SCI à l'impôt sur le revenu ne peut pas louer en meublé de façon habituelle sans risquer d'être requalifiée à l'IS. Pour louer meublé en société tout en restant à l'IR, la SARL de famille est le cadre adapté. Le sujet est traité dans le guide « peut-on louer meublé en SCI ».
Comme la société reste à l'IR, la cession du bien relève en principe du régime des plus-values des particuliers, avec abattement pour durée de détention. Les règles de réintégration des amortissements et les cas particuliers doivent être vérifiés avec un professionnel avant toute vente.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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