Questions fréquentes
La plus-value LMNP a-t-elle changé en 2025 ?
Oui. La loi de finances 2025 a modifié le calcul de la plus-value en LMNP : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui en augmente le montant. La plus-value reste soumise au régime des particuliers, à savoir 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention. Les résidences services gérées (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclues de cette réintégration.
Ce qui a changé
Jusqu'à cette réforme, un loueur en meublé non professionnel pouvait déduire des amortissements chaque année pour réduire son résultat imposable, sans que ces amortissements ne viennent augmenter la plus-value à la revente. L'article 84 de la loi de finances 2025 met fin à cet avantage de sortie : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Le régime de plus-value reste celui des particuliers
La plus-value LMNP demeure soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Ses caractéristiques principales :
- 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value imposable.
- Un abattement pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et exonération de prélèvements sociaux à 30 ans.
- Une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Le mécanisme des abattements est détaillé dans notre guide plus-value immobilière et abattements. Les taux et modalités figurent sur service-public.gouv.fr.
Les résidences services gérées exclues
La réforme prévoit une exclusion : les logements situés dans certaines résidences services gérées ne sont pas concernés par la réintégration des amortissements. Sont notamment visées les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD. Pour ces biens, la règle antérieure continue de s'appliquer, sous réserve des conditions posées par le texte.
Ce que cela implique pour votre stratégie
| Élément | Avant | Cessions dès le 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Amortissements déduits pendant la location | Non repris à la revente | Réintégrés au calcul de la plus-value |
| Régime de plus-value | Particuliers (19 % + 17,2 %) | Particuliers (19 % + 17,2 %) |
| Abattements pour durée | Applicables | Applicables |
L'amortissement conserve tout son intérêt pendant la phase de détention, où il réduit, voire annule, l'impôt sur les loyers. La réforme rééquilibre simplement l'avantage au moment de la revente : le gain fiscal des années de location est en partie rattrapé à la sortie. L'arbitrage entre horizon de détention et fiscalité de sortie devient donc central.
Anticiper l'imposition de sortie
Pour intégrer l'effet de l'amortissement et de sa réintégration dans votre projet, lancez le simulateur et consultez notre guide qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?. Des simulateurs patrimoniaux permettent d'affiner l'analyse selon votre horizon de revente et vos objectifs de transmission.
Questions fréquentes
Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, la loi de finances 2025 impose de réintégrer les amortissements déduits pendant la location dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente la plus-value imposable.
La plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention et une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
L'exonération d'impôt sur le revenu est atteinte après 22 ans de détention et l'exonération de prélèvements sociaux après 30 ans, grâce aux abattements pour durée de détention.
Non pour les résidences services gérées visées par le texte (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) : elles sont exclues de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Oui pendant la détention, où il réduit fortement l'impôt sur les loyers. La réforme rééquilibre l'avantage à la revente en réintégrant les amortissements : le choix dépend désormais de votre horizon de détention.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
À lire aussi
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement LMNP permet de déduire chaque année une part du prix du bien et du mobilier au régime réel. Définition, calcul, plafond et report : l'essentiel 2026.
Lire le guidePlus-value immobilière : les abattements pour durée
Plus-value immobilière 2026 : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, abattement pour durée de détention, exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans. Barème et surtaxe.
Lire le guideQu'est-ce que le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ?
Le LMNP est le statut fiscal de la location meublée non professionnelle. Définition, conditions de revenus, régimes micro-BIC et réel, amortissement : l'essentiel 2026.
Lire le guideUn écosystème intégré
L'écosystème AD GESTION
Gestion locative, syndic, assurance et outils : des services intégrés pour chaque étape de votre projet immobilier.