Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement en LMNP est une charge comptable, propre au régime réel, qui constate chaque année la perte de valeur théorique du logement (hors terrain), du mobilier et des travaux. Étalée sur la durée d'usage de chaque composant, cette déduction vient réduire, voire annuler, le résultat imposable des loyers meublés, dans la limite d'un résultat nul. La fraction d'amortissement non utilisée une année n'est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée sur les exercices suivants.
Définition
L'amortissement traduit comptablement le fait qu'un bien loué s'use et vieillit au fil du temps. En LMNP au régime réel, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : vous pouvez donc, comme une entreprise, déduire chaque année une quote-part de la valeur du logement et de son équipement. Cette charge n'entraîne aucune sortie d'argent, mais elle diminue le bénéfice imposable.
L'amortissement n'existe qu'au régime réel. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % (jusqu'à 77 700 € de recettes en meublé longue durée) est réputé couvrir l'ensemble des charges, amortissement compris : vous ne pouvez pas cumuler les deux.
Que peut-on amortir ?
- Le bâti (la construction), après avoir retranché la valeur du terrain, qui n'est pas amortissable car il ne se déprécie pas.
- Le mobilier et les équipements (literie, électroménager, cuisine équipée…).
- Certains travaux immobilisés (rénovation, amélioration) qui augmentent la valeur ou la durée de vie du bien.
Chaque catégorie s'amortit sur sa propre durée d'usage : le bâti sur plusieurs décennies, le mobilier sur quelques années, les travaux selon leur nature. En pratique, le bien est souvent décomposé par composants (gros œuvre, toiture, agencements…) ayant chacun leur rythme d'amortissement.
Comment l'amortissement réduit l'impôt
Le résultat imposable au réel se calcule ainsi : loyers encaissés, moins les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion…), moins les amortissements. Comme l'amortissement représente souvent une somme importante, il ramène fréquemment le résultat à zéro. Dans ce cas, aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux ne sont dus sur les loyers, parfois pendant de nombreuses années.
| Composant | Base retenue | Durée |
|---|---|---|
| Bâti | 85 % du prix | 30 ans |
| Mobilier | 5 % du prix | 10 ans |
Un report d'impôt, pas une exonération
L'amortissement diffère l'imposition plutôt qu'il ne la supprime. Depuis la loi de finances 2025, pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (hors résidences services gérées). Le gain fiscal des années de détention est donc partiellement rattrapé à la sortie. Nous détaillons ce point dans notre guide la plus-value LMNP a-t-elle changé en 2025 ?.
Mettre en place l'amortissement
Le calcul par composants et la tenue d'une comptabilité BIC sont techniques : beaucoup d'investisseurs délèguent cette partie à un professionnel pour sécuriser leur déclaration. Pour estimer l'effet de l'amortissement sur votre imposition, lancez le simulateur ; pour aller plus loin sur la méthode, consultez notre guide complet de l'amortissement LMNP. Un modèle de bail conforme évite par ailleurs qu'une requalification en location nue vous prive du régime BIC.
Questions fréquentes
Non. L'amortissement n'existe qu'au régime réel. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % est réputé couvrir toutes les charges, y compris l'usure du bien : les deux ne se cumulent pas.
Non. Le terrain n'est pas amortissable car il n'est pas censé se déprécier. On amortit uniquement la construction (le bâti), après avoir retranché la quote-part de valeur attribuée au terrain.
Il n'est pas perdu. L'amortissement qui ne peut pas être déduit, parce qu'il aurait créé un déficit, est reporté sans limite de durée et s'impute sur les résultats bénéficiaires des exercices suivants.
Non, il le reporte. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour les résidences services gérées. C'est un différé d'imposition, pas une exonération.
Ce n'est pas légalement obligatoire, mais la décomposition du bien par composants et la comptabilité BIC sont délicates. Un accompagnement professionnel réduit le risque d'erreur et sécurise le calcul.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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