Comment calculer la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien : la différence entre son prix de vente et son prix d'acquisition. Son calcul suit une méthode précise, avec des majorations et des abattements qui réduisent souvent la base taxable. Voici comment procéder, étape par étape.

La méthode de calcul, pas à pas

1. Déterminer le prix de vente : le prix inscrit dans l'acte, diminué de certains frais supportés par le vendeur (par exemple les diagnostics).
2. Majorer le prix d'acquisition : au prix d'achat s'ajoutent les frais d'acquisition (frais de notaire, droits) et, sous conditions, les travaux. Ce prix majoré réduit la plus-value brute.
3. Calculer la plus-value brute : prix de vente diminué du prix d'acquisition majoré.
4. Appliquer l'abattement pour durée de détention : il augmente avec le nombre d'années de détention, jusqu'à l'exonération.
5. Imposer la plus-value nette : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une éventuelle surtaxe.

Pour dérouler ce calcul sur vos propres montants sans risque d'erreur, utilisez le simulateur de plus-value.

Les abattements pour durée de détention

Plus vous détenez longtemps, moins vous êtes taxé. Deux barèmes d'abattement s'appliquent en parallèle, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux :

• Impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Résultat : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention.
• Prélèvements sociaux : abattement de 1,65 % par an (6e à 21e année), 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Résultat : exonération de prélèvements sociaux à 30 ans.

Les deux exonérations n'interviennent donc pas au même moment : on peut être exonéré d'impôt sur le revenu mais devoir encore des prélèvements sociaux entre 22 et 30 ans. Le détail figure dans notre guide plus-value immobilière et abattements.

Le taux d'imposition et la surtaxe

Sur la plus-value nette d'abattement, l'imposition combine 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, selon un barème progressif. Les taux figurent sur service-public.gouv.fr.

Les principales exonérations

• Résidence principale : la vente de votre résidence principale est exonérée de plus-value.
• Durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
• Cas particuliers : d'autres exonérations existent sous conditions (première cession sous condition de remploi, certains montants, situations personnelles). Vérifiez votre éligibilité auprès d'un professionnel.

Le cas particulier du LMNP

Pour un bien loué en meublé non professionnel, la loi de finances 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, pour les cessions à compter du 15 février 2025 (hors résidences services gérées). Ce point est détaillé dans notre guide plus-value LMNP 2025.

Pour une première estimation immédiate, renseignez vos chiffres dans le simulateur de plus-value, puis confirmez le résultat avec votre notaire.