Questions fréquentes
Comment déclarer ses revenus LMNP ?
Les revenus d'une location meublée non professionnelle (LMNP) sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à déclarer soit au micro-BIC, soit au réel. Au micro-BIC, vous portez directement le total des loyers encaissés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % (jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles pour la location meublée longue durée). Au réel, vous déposez d'abord une liasse fiscale 2031 qui calcule le résultat après charges et amortissement, puis vous reportez ce résultat sur la 2042-C-PRO.
En location meublée, les loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La déclaration passe donc par la déclaration complémentaire des revenus, la 2042-C-PRO, et non par la 2044 des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-BIC et le réel. Le choix conditionne à la fois vos démarches et votre imposition. Pour comparer les deux sur vos propres chiffres, utilisez le comparateur de régimes.
Déclarer au micro-BIC : le report direct sur la 2042-C-PRO
Le micro-BIC est le régime par défaut tant que vos recettes annuelles restent sous le seuil. Pour la location meublée de longue durée, ce seuil est de 77 700 € et l'abattement forfaitaire représentatif de charges est de 50 %. Vous n'avez aucune comptabilité à tenir : vous inscrivez simplement le montant total des loyers encaissés dans l'année (charges comprises si elles vous sont refacturées) dans la case dédiée aux locations meublées de la 2042-C-PRO. L'administration applique elle-même l'abattement, et seule la moitié de vos recettes est ajoutée à votre revenu imposable.
- Recettes à déclarer : total des loyers encaissés sur l'année civile, sans déduire vos charges réelles.
- Abattement : 50 % appliqué automatiquement (minimum forfaitaire prévu par la loi).
- Aucune liasse : pas de bilan ni de compte de résultat à produire.
- À l'esprit : l'abattement forfaitaire remplace toutes vos charges réelles, y compris l'amortissement — vous ne pouvez rien déduire en plus.
Déclarer au réel : la liasse 2031 puis le report sur la 2042-C-PRO
Au réel, vous déduisez vos charges pour leur montant exact et vous amortissez le bien. La déclaration se fait en deux temps. Vous établissez d'abord une liasse fiscale 2031 (accompagnée de ses annexes 2033) qui reconstitue le résultat de l'activité : loyers encaissés, moins les charges déductibles, moins l'amortissement. Ce résultat, bénéfice ou déficit, est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO, dans les cases du régime réel des locations meublées non professionnelles.
L'amortissement, le principal avantage du réel
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bâti (le terrain n'est pas amortissable), du mobilier et des travaux. Il vient s'ajouter aux charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) et réduit fortement, voire annule, le résultat imposable pendant de nombreuses années. L'amortissement n'est déductible que dans la limite d'un résultat nul : sa fraction non utilisée est reportable sans limite de durée. Pour approfondir le mécanisme, consultez notre guide amortissement en LMNP.
| Critère | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|
| Seuil de recettes (longue durée) | 77 700 € | Sans plafond |
| Prise en compte des charges | Abattement forfaitaire 50 % | Charges réelles déduites |
| Amortissement du bien | Non (inclus dans l'abattement) | Oui |
| Comptabilité | Aucune | Liasse 2031 + annexes 2033 |
| Déclaration finale | 2042-C-PRO | 2042-C-PRO (report du résultat 2031) |
Les étapes pratiques
- Déclarer le début d'activité pour obtenir un numéro SIRET (formalité auprès du guichet unique des entreprises).
- Déterminer votre régime : micro-BIC par défaut, ou réel sur option.
- Au réel, tenir une comptabilité commerciale et établir la liasse 2031 dans les délais de la campagne des professionnels.
- Reporter le résultat (ou les recettes brutes au micro-BIC) sur la 2042-C-PRO au moment de votre déclaration de revenus.
Passer à l'action
Avant de choisir, chiffrez l'écart entre les deux régimes sur votre bien avec le simulateur. Vous hésitez encore sur le moment de basculer au réel ? Notre guide quand passer au réel détaille les seuils de bascule.
Questions fréquentes
La déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans les cases réservées aux locations meublées non professionnelles. Au micro-BIC, vous y portez directement les loyers encaissés ; au réel, vous y reportez le résultat calculé sur la liasse 2031.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sans comptabilité. Le réel déduit les charges réelles et l'amortissement, ce qui est généralement plus avantageux dès que ces charges dépassent 50 % des loyers. Le comparatif dépend de votre bien, de votre financement et de vos travaux.
Non. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % est réputé couvrir l'ensemble de vos charges, y compris l'amortissement. L'amortissement n'est déductible qu'au régime réel.
Au-delà de ce seuil de recettes annuelles, vous relevez obligatoirement du régime réel pour la location meublée de longue durée. Vous devez alors établir une liasse 2031 et reporter le résultat sur la 2042-C-PRO.
Ce n'est pas une obligation légale, mais la tenue d'une comptabilité commerciale et le calcul des amortissements sont techniques. Un expert-comptable sécurise la déclaration et évite les erreurs, pour un coût souvent modéré au regard de l'économie d'impôt.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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