Questions fréquentes
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d'un logement loué nu au régime réel (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances…) dépassent les loyers encaissés. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement l'impôt sur le revenu. L'excédent au-delà de ce plafond, ainsi que la part liée aux intérêts, est reportable et déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.
Définition
Le déficit foncier est le résultat négatif d'un bien loué nu (non meublé) soumis au régime réel : il se produit quand le total des charges déductibles est supérieur aux loyers perçus. Il ne concerne que la location nue ; la location meublée relève des BIC et de règles différentes. Le régime micro-foncier (abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes) ne permet pas, lui, de constater un déficit.
Les deux niveaux d'imputation
La règle distingue l'origine du déficit :
- La fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers (des années suivantes, jusqu'à 10 ans).
- La fraction provenant des autres charges (travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion…) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- L'excédent au-delà de 10 700 € est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
Quelles charges peuvent créer un déficit ?
Seules les charges déductibles au réel entrent dans le calcul. Les principales sont :
- Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.
- Les intérêts d'emprunt et frais liés au crédit.
- La taxe foncière (hors part d'ordures ménagères récupérable sur le locataire).
- Les assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés) et les frais de gestion, d'agence ou de syndic.
Une contrepartie : conserver la location
L'imputation sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le logement reste loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Une revente ou un changement d'usage prématuré peut entraîner la remise en cause de l'avantage. Ce dispositif est particulièrement pertinent pour les foyers dont la tranche marginale d'imposition est élevée, car l'économie d'impôt suit le taux marginal.
Estimer et sécuriser votre déficit
Pour chiffrer l'effet d'un programme de travaux sur votre impôt, lancez le simulateur et comparez location nue et meublée. Si vous confiez le suivi de vos travaux et de vos loyers à un tiers, la gestion locative déléguée facilite la traçabilité des dépenses déductibles ; pour un chantier de rénovation énergétique, appuyez-vous sur des travaux de rénovation énergétique documentés.
Questions fréquentes
Non. Le mécanisme du déficit foncier ne concerne que la location nue au régime réel. En meublé (LMNP), on relève des BIC : c'est l'amortissement, avec ses propres règles, qui joue un rôle comparable de réduction du résultat imposable.
La part du déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Un plafond majoré de 21 400 € par an peut s'appliquer pour certains travaux de rénovation énergétique sortant le bien du statut de passoire thermique.
La fraction de déficit issue des intérêts d'emprunt ne s'impute pas sur le revenu global : elle est déductible uniquement des revenus fonciers des dix années suivantes.
L'excédent de déficit qui dépasse le plafond d'imputation sur le revenu global, ainsi que la part liée aux intérêts, est reportable pendant dix ans sur les revenus fonciers.
Non. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration peuvent générer un déficit.
Oui. Le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation sur le revenu global, sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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