Questions fréquentes
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
La différence entre LMNP et LMP tient au poids de l'activité de location meublée dans les revenus du foyer. Vous relevez du LMNP (loueur en meublé non professionnel) tant que les recettes meublées annuelles du foyer ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d'activité. Dès que ces deux conditions sont franchies simultanément (recettes supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d'activité), vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel). Le régime BIC d'imposition des loyers est commun aux deux, mais le traitement de la plus-value de cession et l'assujettissement aux cotisations sociales diffèrent nettement.
Une frontière fixée par deux seuils cumulatifs
Le LMNP et le LMP désignent le même type d'activité — la location de logements meublés par une personne physique — mais séparent deux régimes juridiques et sociaux distincts. Le basculement de l'un à l'autre ne dépend pas d'un choix : il découle mécaniquement du niveau de vos recettes. Vous êtes professionnel (LMP) uniquement lorsque les deux conditions ci-dessous sont réunies en même temps.
- Les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et
- Ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer (traitements, salaires, autres bénéfices professionnels).
Si une seule de ces bornes n'est pas atteinte, vous restez en LMNP. C'est le cas le plus fréquent pour un investisseur particulier qui perçoit par ailleurs un salaire. Pour situer votre projet et son imposition, notre comparateur de régimes modélise le résultat selon votre situation.
Ce qui reste identique : le régime BIC
Dans les deux cas, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire) et le régime réel (déduction des charges et amortissement du bien). Le mécanisme d'amortissement qui permet de réduire fortement le résultat imposable fonctionne pour le LMNP comme pour le LMP.
Ce qui change : plus-value et cotisations sociales
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Condition | Recettes ≤ 23 000 € OU ≤ autres revenus d'activité | Recettes > 23 000 € ET > autres revenus d'activité |
| Imposition des loyers | BIC (micro-BIC ou réel) | BIC (micro-BIC ou réel) |
| Plus-value de cession | Régime des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention) | Régime des plus-values professionnelles (court terme / long terme) |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux sur le résultat éventuel | Affiliation possible à un régime de cotisations sociales des indépendants |
Sur la plus-value, le LMNP relève du régime des particuliers, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Le LMP relève au contraire du régime des plus-values professionnelles, aux règles propres. Sur le volet social, le LMNP est soumis aux prélèvements sociaux sur son éventuel résultat imposable, tandis que le passage en LMP peut entraîner une affiliation à un régime de cotisations sociales des travailleurs indépendants : nous ne chiffrons pas ici ces cotisations, dont le montant dépend de votre situation et évolue — faites-les estimer par un professionnel.
En pratique : rester en LMNP
La plupart des investisseurs souhaitent conserver le statut LMNP. Pour approfondir la mécanique du statut, consultez notre guide qu'est-ce que le LMNP ? et, si vos recettes approchent le seuil, notre analyse LMNP : que se passe-t-il au-delà de 23 000 € ?. Un bail meublé bien rédigé sécurise le statut : partez d'un modèle de bail conforme.
Questions fréquentes
Non. Le dépassement de 23 000 € ne suffit pas : il faut aussi que les recettes meublées excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Tant que vous percevez par ailleurs des salaires ou revenus professionnels supérieurs, vous restez en LMNP.
Non, ce n'est pas une option. Le statut découle mécaniquement du niveau de vos recettes meublées comparé aux seuils et aux autres revenus d'activité du foyer. Vous ne pouvez pas opter pour l'un ou l'autre à votre convenance.
En LMNP, la plus-value suit le régime des particuliers avec exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. En LMP, elle relève des plus-values professionnelles, aux règles distinctes. La comparaison dépend de la durée de détention et de votre situation.
Le passage en LMP peut entraîner une affiliation à un régime de cotisations sociales des indépendants. Le montant dépend de votre situation et évolue régulièrement : nous ne le chiffrons pas ici et vous invitons à le faire estimer par un professionnel.
Non. Dans les deux cas, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le choix entre micro-BIC et régime réel. Ce qui diffère, c'est le traitement de la plus-value et le volet social, pas le mode d'imposition des loyers.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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