Questions fréquentes
LMNP : que se passe-t-il au-delà de 23 000 € de recettes ?
Dépasser 23 000 € de recettes meublées ne fait pas automatiquement perdre le statut LMNP. Le passage en LMP suppose que deux conditions soient réunies en même temps : des recettes meublées annuelles supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Tant que vos salaires ou autres revenus professionnels restent plus élevés que ces recettes, vous demeurez en LMNP, même au-dessus de 23 000 €. Si les deux seuils sont franchis, la bascule en LMP modifie surtout le régime de la plus-value de cession et peut entraîner une affiliation à des cotisations sociales.
23 000 € : un seuil, pas une bascule automatique
Beaucoup d'investisseurs pensent que franchir 23 000 € de recettes meublées fait perdre le statut LMNP. Ce n'est pas exact. Le seuil de 23 000 € n'est que la première de deux conditions cumulatives. Le basculement en LMP (loueur en meublé professionnel) n'intervient que si, la même année, les recettes meublées du foyer :
- dépassent 23 000 €, et
- dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, traitements, autres bénéfices professionnels).
Autrement dit, un salarié dont le salaire reste supérieur à ses recettes meublées conserve le statut LMNP même au-delà de 23 000 €. C'est la comparaison entre les deux masses de revenus qui tranche.
La seconde condition, celle qui décide vraiment
| Recettes meublées > 23 000 € ? | Recettes > autres revenus d'activité ? | Statut |
|---|---|---|
| Non | Peu importe | LMNP |
| Oui | Non | LMNP |
| Oui | Oui | LMP |
Pour visualiser l'imposition de vos loyers selon votre configuration, notre comparateur de régimes modélise le résultat au micro-BIC comme au réel. Sur la définition précise des deux statuts, voyez notre guide quelle différence entre LMNP et LMP ?.
Ce que change concrètement une bascule en LMP
Le mode d'imposition des loyers ne change pas : le régime BIC (micro-BIC ou réel) s'applique aux deux statuts, tout comme l'amortissement du bien au réel. Les différences se concentrent sur deux points.
- Plus-value de cession : le LMNP relève des plus-values des particuliers (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans) ; le LMP relève des plus-values professionnelles, aux règles distinctes.
- Cotisations sociales : le passage en LMP peut entraîner une affiliation à un régime de cotisations sociales des indépendants, dont le montant dépend de votre situation — nous ne le chiffrons pas ici.
Anticiper sereinement
Si vos recettes approchent le seuil, tenez un suivi annuel de vos loyers meublés et de vos autres revenus d'activité. Un modèle de bail conforme et une gestion rigoureuse sécurisent le statut. Pour arbitrer entre régimes d'imposition dès que vos charges augmentent, consultez notre guide quand passer au réel ?.
Questions fréquentes
Non. Il faut aussi que vos recettes meublées dépassent vos autres revenus d'activité (salaires, autres revenus professionnels). Tant que ces derniers restent supérieurs, vous demeurez en LMNP, même au-dessus de 23 000 €.
On compare, sur l'année, le total des recettes de location meublée du foyer fiscal aux autres revenus d'activité du foyer. Le LMP suppose que les recettes meublées soient à la fois supérieures à 23 000 € et supérieures à ces autres revenus.
Non. Que vous soyez en LMNP ou en LMP, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le choix entre micro-BIC et régime réel. C'est la plus-value et le volet social qui diffèrent.
Non, il s'apprécie année par année. Si vos recettes meublées repassent sous le seuil ou redeviennent inférieures à vos autres revenus d'activité, vous pouvez redevenir LMNP l'année concernée.
C'est fortement recommandé. Les conséquences en matière de plus-value, de cotisations sociales et de transmission sont techniques et propres à chaque situation. Un expert-comptable ou un conseil fiscal sécurise la démarche.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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