Comparatifs de régimes
Acheter dans le neuf ou l'ancien : quelle fiscalité ?
Acheter dans le neuf ou dans l'ancien répond à deux logiques différentes. Le neuf (VEFA) affiche des frais de notaire réduits, de l'ordre de 2 à 3 % du prix, un bien aux normes et peu de travaux, mais un prix d'achat au mètre carré généralement plus élevé. L'ancien supporte des frais de notaire d'environ 7 à 8 % du prix et souvent des travaux, mais offre un prix d'entrée plus bas, un choix d'emplacements plus large et un potentiel de valorisation par la rénovation. Le meilleur choix dépend de votre budget, de votre horizon et de votre appétit pour les travaux.
La question du neuf ou de l'ancien revient à chaque projet immobilier. Au-delà du coup de cœur, l'écart se joue sur trois plans : le coût d'acquisition (dont les frais de notaire), l'état du bien et les charges à venir. Passons chaque poste en revue.
Les frais de notaire : l'écart le plus visible
C'est la différence la plus commentée. Dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix, car ils intègrent des droits de mutation (DMTO) élevés. Dans le neuf vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), ces frais tombent à environ 2 à 3 % du prix : les droits de mutation y sont réduits, le prix incluant déjà la TVA. Pour chiffrer précisément votre cas, utilisez le calculateur de frais de notaire.
Attention : des frais de notaire plus faibles ne signifient pas un achat moins cher au total. Le prix au mètre carré du neuf est souvent supérieur à celui de l'ancien, ce qui peut compenser, voire dépasser, l'économie réalisée sur les frais.
La TVA et le prix d'achat
Le logement neuf est vendu TVA incluse. Pour un investisseur classique, cette TVA n'est pas récupérable : elle est déjà comprise dans le prix affiché. L'ancien, lui, n'est pas soumis à la TVA sur le prix de vente entre particuliers, mais supporte les droits de mutation qui gonflent les frais de notaire. Deux fiscalités différentes, donc, qu'il faut comparer sur le coût total et non sur un seul poste.
L'état du bien et les travaux
- Neuf : bien aux dernières normes thermiques et acoustiques, garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale), peu ou pas de travaux à prévoir à court terme.
- Ancien : état variable, du bien rénové à la passoire thermique. Les travaux peuvent être un coût, mais aussi un levier de valorisation et, au régime réel, une source de charges déductibles.
- Ancien à rénover : la rénovation permet parfois d'améliorer la performance énergétique et de sortir d'une étiquette défavorable ; à sécuriser avec des professionnels comme pour des travaux de rénovation énergétique.
Sur le plan fiscal, un investisseur en location nue au réel peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont en revanche pas déductibles. Le détail figure dans notre guide charges déductibles des revenus fonciers.
Les charges de copropriété et l'entretien
Un immeuble neuf demande généralement peu d'entretien les premières années, ce qui peut alléger les charges de copropriété. Un immeuble ancien peut réserver des ravalements, réfections de toiture ou mises aux normes d'ascenseur qui pèsent sur le budget. Ces charges influent directement sur la rentabilité : mesurez-la avec le calculateur de rentabilité.
| Critère | Neuf (VEFA) | Ancien |
|---|---|---|
| Frais de notaire | ≈ 2 à 3 % du prix | ≈ 7 à 8 % du prix |
| TVA | Incluse dans le prix | Non applicable entre particuliers |
| État du bien | Aux normes, garanties constructeur | Variable, travaux possibles |
| Prix au m² | Souvent plus élevé | Souvent plus bas |
| Travaux déductibles (location nue au réel) | Peu de travaux à court terme | Entretien et amélioration déductibles |
| Charges d'entretien | Faibles les premières années | Potentiellement plus lourdes |
Comment trancher ?
Le neuf séduit ceux qui recherchent la tranquillité, des garanties et une gestion simple. L'ancien attire les investisseurs prêts à composer avec des travaux pour saisir un meilleur prix d'entrée, un emplacement établi et un potentiel de valorisation. Simulez d'abord l'impact fiscal des loyers selon votre régime avec le comparateur de régimes, puis confrontez les deux scénarios sur vos chiffres réels.
Questions fréquentes
Dans le neuf vendu en VEFA, les droits de mutation sont réduits et le prix inclut déjà la TVA. Les frais de notaire y représentent environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien où les droits de mutation sont plus élevés.
Souvent, oui, au mètre carré : le neuf affiche un prix d'achat plus élevé qui peut compenser l'économie réalisée sur les frais de notaire. Il faut comparer le coût total, frais compris, et non un seul poste.
En location nue au régime réel, les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. C'est un avantage souvent propre à l'ancien.
Oui. Un logement neuf bénéficie notamment de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale et de la garantie décennale, ce qui limite les mauvaises surprises et les travaux à court terme.
Les frais dépendent du prix, de la nature du bien et du département. Le plus fiable est d'utiliser un calculateur dédié, comme notre calculateur de frais de notaire, plutôt qu'un pourcentage forfaitaire.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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