Fiscalité & optimisation
Déficit foncier ou amortissement LMNP : quel levier ?
Le déficit foncier et l'amortissement LMNP sont deux leviers réservés au régime réel, mais ils ne s'appliquent pas au même type de location. Le déficit foncier concerne la location nue : les charges et travaux qui dépassent les loyers s'imputent sur le revenu global, jusqu'à 10 700 € par an (plafond porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant sortir d'une passoire thermique). L'amortissement concerne la location meublée : il déduit chaque année une fraction de la valeur du bien et neutralise durablement l'imposition des loyers. On privilégie le déficit foncier quand on a de gros travaux et une TMI élevée à absorber vite ; l'amortissement quand on cherche une neutralisation longue et régulière des loyers meublés.
Au régime réel, deux mécanismes puissants s'offrent à l'investisseur pour réduire son imposition : le déficit foncier en location nue et l'amortissement en location meublée (LMNP). Ils poursuivent le même but — payer moins d'impôt sur les loyers — mais reposent sur des logiques différentes et ne se cumulent pas sur un même bien.
Le déficit foncier : imputer les travaux sur le revenu global
Le déficit foncier naît lorsque, en location nue au réel, vos charges déductibles (travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion) dépassent vos loyers. La fraction du déficit qui n'est pas due aux intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique, sous réserve de la période d'application en vigueur, à vérifier sur service-public.fr. L'excédent et la part liée aux intérêts sont reportables pendant dix ans.
L'atout majeur du déficit foncier est de réduire non seulement vos revenus fonciers, mais aussi votre revenu global imposable : plus votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée, plus l'économie est importante. Le mécanisme est détaillé dans le guide déficit foncier et travaux. Attention : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles.
L'amortissement LMNP : neutraliser les loyers dans la durée
En location meublée au réel, l'amortissement déduit chaque année une fraction de la valeur du bâti (le terrain n'est pas amortissable), du mobilier et des travaux. Cette charge comptable, sans décaissement, réduit voire annule le résultat imposable pendant de longues années. Contrairement au déficit foncier, l'amortissement ne s'impute pas sur le revenu global : il ne peut pas creuser de déficit imputable ailleurs, mais l'excédent non utilisé se reporte sans limite de durée. C'est un levier de neutralisation régulière et durable des loyers meublés, présenté en détail dans le guide amortissement LMNP.
| Critère | Déficit foncier (nu) | Amortissement (meublé) |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, au réel | Meublée, au réel LMNP |
| Assiette | Charges et travaux > loyers | Valeur du bâti + mobilier + travaux |
| Imputation | Revenu global : 10 700 €/an (21 400 € rénovation énergétique) | Loyers meublés uniquement |
| Report de l'excédent | 10 ans | Sans limite de durée |
| Effet TMI élevée | Fort (baisse le revenu global) | Indirect (annule les loyers) |
| Travaux valorisés | Entretien, réparation, amélioration | Amortis (hors terrain) |
Quand privilégier l'un ou l'autre ?
- Vous achetez un bien à rénover, avec de gros travaux, et votre TMI est élevée : la location nue au réel et le déficit foncier permettent d'absorber vite ces dépenses et de réduire votre revenu global.
- Vous visez une rénovation énergétique sortant le logement d'une passoire thermique : le plafond majoré de 21 400 € renforce l'intérêt du déficit foncier ; voir le guide sortir une passoire thermique.
- Vous louez meublé et cherchez à effacer durablement l'impôt sur les loyers sans gros travaux : l'amortissement LMNP est le levier le plus adapté, année après année.
- Vous hésitez encore entre nu et meublé : le choix du régime commande le levier disponible, il se décide donc en amont.
Pour chiffrer votre situation, estimez le déficit imputable avec le simulateur de déficit foncier, puis comparez le nu au réel et le meublé au réel sur vos propres montants avec le comparateur de régimes. Ces deux outils éclairent l'arbitrage bien mieux qu'une règle générale.
Questions fréquentes
Pas sur un même bien : le déficit foncier suppose une location nue, l'amortissement une location meublée. Un même logement relève de l'un ou de l'autre. En revanche, un patrimoine composé de plusieurs biens peut combiner du nu au réel et du meublé au réel.
10 700 € par an dans le cas général, porté à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique faisant sortir le logement du statut de passoire thermique, sous réserve de la période d'application en vigueur. L'excédent et la part liée aux intérêts d'emprunt sont reportables dix ans.
Non. En LMNP, l'amortissement ne peut pas rendre le résultat négatif : il s'arrête à un résultat nul. La fraction non utilisée est reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs, mais elle ne s'impute jamais sur le revenu global, contrairement au déficit foncier.
Ce sont deux logiques différentes. Le déficit foncier est puissant en cas de gros travaux et de TMI élevée, car il réduit le revenu global sur un ou deux ans. L'amortissement neutralise les loyers meublés dans la durée. Le meilleur choix dépend de vos travaux, de votre TMI et de votre horizon.
Non. En location nue, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration alimentent le déficit foncier, mais la construction, la reconstruction et l'agrandissement sont exclus. En meublé, les travaux sont immobilisés puis amortis sur plusieurs années au lieu d'être déduits en une fois.
Publié le 23/07/2026 · Mis à jour le 23/07/2026. Les montants cités renvoient aux sources officielles. Cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.
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